Un bail commercial représente un investissement bien souvent sécurisé et lucratif pour un particulier sous le statut de LMNP. En effet, la demande est toujours constante pour des logements dans des résidences de services. De plus, le propriétaire-bailleur délègue la gestion courante du logement ainsi que la recherche de locataires au gestionnaire de la résidence. Ainsi, les règles fiscales applicables sont avantageuses pour un bail commercial, contrairement à un bail classique en tant que LMNP.
Les experts-comptables et les avocats spécialisés de MyFormality proposent leur expertise pour choisir un investissement rentable dans les logements avec services et ainsi bénéficier de nombreux dispositifs de réduction d’impôt mis en place.
Qu’est-ce qu’un bail commercial sous le statut de LMNP ?
Un bail commercial se différencie d’un bail classique quant à sa nature et sa durée. À la différence d’un bail classique, un bail commercial dans le cadre d’une location meublée représente un contrat de location entre un bailleur et un gestionnaire. Sous le statut de loueur en meublé non professionnel, il s’agira d’investir dans un ou plusieurs biens immobiliers dans des résidences dites de service.
La durée de ce type de contrat de location est de 9 ans minimum, au lieu des 3 ans normalement appliqué pour un bail classique. Cette durée de location est renouvelable.
Le gestionnaire ici n’est pas un locataire lambda. Pendant la durée du bail, le gestionnaire s’occupera de la gestion du bien immobilier à la place du bailleur. C’est notamment le gestionnaire qui s’occupera de chercher des locataires, de réaliser les états d’entrée et de sortie des lieux, etc.
Quels sont les avantages d’un bail commercial ?
Les avantages d’un bail commercial pour un loueur sous le statut de loueur meublé non professionnel sont :
- une gestion simplifiée du bien immobilier avec un gestionnaire ou un exploitant qui s’occupe des principales démarches liées à la location du bien ;
- des loyers réguliers et garantis par l’exploitant qui sont versés tous les mois ou tous les trimestres ;
- une répartition des charges entre le bailleur et le locataire qui est définie en amont du contrat de location pour anticiper les sommes à payer ;
- une revalorisation possible du loyer avec l’indexation du montant des loyers sur des indices relatifs aux loyers, aux prestations de service, etc., communiqués par l’INSEE.
L’achat d’un appartement avec un bail commercial en loueur meublé non professionnel apparaît donc plus avantageux que d’investir dans un appartement situé dans une résidence de service sans bail commercial. Pour en savoir plus sur ce type d’investissement, l’équipe d’avocats spécialisés en LMNP de MyFormality pourra vous expliquer plus en détail les opportunités d’un bail commercial.
Les règles fiscales et comptables applicables
Les règles fiscales en matière de location meublée non professionnelle s’appliquent également pour un bail commercial à 2 exceptions près concernant la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).
L’exonération de CFE
En règle générale, tout loueur sous le statut de LMNP est redevable de la CFE lorsque l’activité de location génère plus de 5 000 € de chiffre d’affaires. Pour l’administration fiscale, une activité de location meublée même exercée à titre non professionnel répond aux critères d’applicabilité de la CFE. Le fait pour un bailleur de chercher à louer un ou plusieurs biens immobiliers et d’assumer la gestion de ses biens pour en retirer des bénéfices s’apparente à une activité professionnelle qui amène l’application de la CFE.
Cependant, lorsqu’un propriétaire-bailleur laisse la gestion de son ou de ses logements en résidence de services à un gestionnaire, celui-ci ne répond plus aux critères d’application de la CFE. Dans ce cas, ce sera le gestionnaire qui sera redevable de la CFE en sous-louant le bien immobilier à des locataires, puis en reversant les loyers au propriétaire bailleur.
Pour résumer, un loueur sous le statut de LMNP qui conclut un bail commercial avec un exploitant d’une résidence de services est exonéré de CFE.
La TVA applicable
Un autre avantage à privilégier un bail commercial est l’application de la TVA sous le statut de LMNP.
Le principe général est que les revenus déclarés pour des activités de location meublée sont en franchise de TVA. C’est-à-dire que le loueur sous le statut de LMNP n’applique pas le taux de TVA sur le tarif de ses locations. Par conséquent, il ne peut pas non plus récupérer la TVA sur les dépenses qu’il occasionne pour son activité de location.
Par conséquent, être sous le régime de la franchise de TVA peut être un réel désavantage au moment d’acheter un bien immobilier pour le louer.
Or, dans le cadre d’un bail commercial, la TVA peut être applicable si la résidence propose au moins 3 des 4 services ci-dessous présentés :
- l’accueil des locataires ;
- un service de ménage du logement ;
- un service de mise à disposition de linges de maison ;
- un service de restauration pour les petits déjeuners.
Si au moins 3 de ces 4 services hôteliers sont proposés dans la résidence où vous souhaitez acquérir un logement, vous pourrez récupérer la TVA sur cette acquisition. Cela peut représenter une importante baisse sur le prix d’achat du logement.
Pour en savoir plus sur la récupération de la TVA en tant que LMNP, l’équipe d’experts-comptables et d’avocats spécialisés de MyFormality vous conseillera dans les plus brefs délais en prenant contact directement en ligne.
Comment investir dans un bail commercial ?
Pour bénéficier de tous les avantages d’un bail commercial sous le statut de LMNP, tout particulier peut investir dans un logement situé dans :
- une résidence EHPAD ;
- une résidence pour seniors ;
- une résidence étudiante ;
- une résidence de tourisme classée ;
- une résidence de tourisme d’affaires.
Nos avocats spécialisés en investissement locatif chez MyFormality pourront vous orienter sur les investissements les plus rentables et vous accompagner tout au long des démarches d’acquisition, de gestion et éventuellement de cession du bail commercial.
Comment mettre fin à un bail commercial ?
Un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans. Lors d’une acquisition d’un bien dans une résidence avec services, le propriétaire bailleur sous le statut de LMNP peut récupérer la TVA sur le prix de l’acquisition. De plus, grâce au dispositif de la loi Censi-Bouvard, il est également possible de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu suite à cette acquisition. Cette réduction d’impôt est répartie sur la durée du bail commercial, c’est-à-dire 9 ans.
Par conséquent, il est vivement déconseillé de sortir d'un bail commercial avant son terme. Dans le cas contraire, le propriétaire-bailleur sous le statut de LMNP devra rembourser la TVA récupérée suite à la revente du bail commercial. De plus, les sommes déduites de l’impôt sur le revenu en application du dispositif Censi-Bouvard devront être réintégrées dans la déclaration de revenus de l’année suivante. Ce qui entraînera une augmentation de l’imposition sur le revenu due à cette résiliation.
En outre, en cas de non-renouvellement du bail commercial, le propriétaire bailleur s’expose à devoir payer une indemnité d’éviction au gestionnaire du bail commercial.
Par conséquent, pour éviter de perdre de fortes sommes d’argent en cas de revente du bail commercial, l’équipe de MyFormality vous conseille pour vous assurer une reprise de votre bail commercial en LMNP dans les meilleures conditions et au meilleur prix.