Une société civile immobilière (SCI) transparente est par définition une société qui est imposée à l’impôt sur le revenu (IR). Ce régime fiscal appliqué à une SCI présente de nombreux avantages pour ses associés. De plus, plusieurs dispositifs votés par les pouvoirs publics permettent de réduire cette imposition.
MyFormality accompagné de ses experts-comptables et de ses avocats spécialisés vous présente les avantages d’une société civile immobilière transparente pour investir et transmettre un patrimoine immobilier.
Qu’est-ce qu’une SCI transparente ?
Comme nous venons de l’évoquer, une SCI transparente est par définition une société dont les bénéfices sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu (IR). Contrairement à une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), les bénéfices générés par une SCI transparente sont imposés au niveau de l’impôt sur le revenu de chaque associé.
Par conséquent, dès que les associés procéderont à la distribution des bénéfices à la fin d’un exercice comptable, ces revenus fonciers seront soumis à l’impôt sur le revenu. Ainsi, chaque associé est redevable de l’impôt sur le revenu au titre de la quote-part qu’il détient dans la SCI et donc du montant des revenus fonciers qu’il a reçu.
À noter qu’avec cette société, les associés peuvent décider du montant et de la date de versement des bénéfices. Cela permet dans une certaine mesure d’anticiper l’imposition sur le revenu au titre des revenus fonciers versés par la SCI. Dans le cas d’une copropriété avec le régime de l’indivision, les loyers perçus seront directement imposés l’année de leur encaissement. En conséquence, sur ce point la SCI transparente reste plus avantageuse.
Quelle différence avec une société non transparente ?
La SCI non transparente ou opaque représente une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). À noter que dans ce cas, lorsque les associés et le gérant d’une SCI souhaiteront se verser des dividendes, ces revenus fonciers seront également imposables au titre de l’impôt sur le revenu.
Par conséquent, la SCI sera une première fois taxée sur ses bénéfices au titre de l’impôt sur les sociétés et les associés de la SCI seront également redevables de l’impôt sur le revenu au titre des dividendes qu’ils toucheront.
Pour ne pas faciliter l’affaire, il existe également un intermédiaire entre une SCI non transparente et une SCI transparente. On parle dès lors de SCI semi-transparente ou SCI translucide.
Mais derrière tous ces adjectifs peu originaux, que représente réellement une SCI translucide ? Une SCI translucide représente une société qui est soumise à un régime fiscal spécifique prévoyant une exonération à l’IS, mais une imposition des dividendes versés aux salariés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
L’équipe d’experts-comptables et d’avocats spécialisés de MyFormality pourra au besoin vous présenter plus en détail les particularités d’une SCI translucide et également vous conseiller sur le régime fiscal le plus avantageux pour votre projet de SCI.
Quel est le régime le plus avantageux ?
Pour rappel, cette société signifie que la société en soi ne paie aucun impôt. Seuls les associés qui se verseront des bénéfices seront redevables de l’impôt sur le revenu pour la quote-part des bénéfices reçus. Par conséquent, aux premiers abords cette SCI apparaît plus avantageuse qu’une SCI opaque.
Cependant, si les associés touchent d’importants revenus qui amènent un taux d’imposition à l’IR supérieur au taux d’imposition maximal de l’IS, il peut s’avérer plus intéressant financièrement d’opter pour une imposition à l’IS.
De plus, cette société ne peut pas réaliser d’amortissements. Par conséquent, si les associés et le gérant d’une SCI constatent que la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers amène d’importants frais d’entretien et charges, là encore il peut être plus intéressant de choisir une SCI soumise à l’IS qui permettra d’amortir les biens achetés et les travaux financés par la SCI.
Par contre, en ce qui concerne l’imposition sur la plus-value, la SCI transparente redevient plus avantageuse. En effet, lors d’une cession d’un bien immobilier s’il y a une plus-value celle-ci sera imposée par le biais de l’impôt sur le revenu à un taux de 19 %. À cela s’ajoutera une imposition au titre des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Sans entrer dans les détails, une plus-value d’une SCI soumise à l’IS sera imposée plus lourdement, car ce sera le régime des plus-values professionnelles qui s’appliquera.
En outre, concernant la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), cette SCI comme la SCI opaque en sont redevables si le chiffre d’affaires est supérieur à 500 000 €.
Ainsi, pour avoir une vision d’ensemble des différents avantages de l’un ou de l’autre de ces régimes fiscaux, il est vivement conseillé de faire appel à un expert-comptable ou à un avocat fiscaliste pour faire le point sur la gestion financière de la SCI. Pour cela, MyFormality propose une mise en contact rapide directement en ligne pour recevoir dans les plus brefs délais des conseils avisés afin de choisir le régime fiscal le plus avantageux selon votre projet de SCI.
Comment créer cette société ?
Une SCI - de par sa nature civile - est normalement soumise à l’impôt sur le revenu. Dès lors, le gérant et les associés d’une SCI n’ont pas de démarches particulières à effectuer pour faire appliquer le régime fiscal de l’impôt sur le revenu. L’impôt sur les sociétés reste donc une option fiscale proposée aux gérants et aux associés d’une SCI.
Néanmoins, le formulaire et le mode de déclaration ne sont pas les mêmes selon s’il s’agit d’une SCI transparente ou d’une SCI opaque.
Pour une SCI transparente, le gérant devra compléter le formulaire n° 2072. Une fois rempli, ce formulaire devra être remis au centre des impôts compétent. Cette déclaration doit être complétée et renvoyée avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai.
L’envoi de ce formulaire peut se faire :
- par télédéclaration sur le site « impôts.gouv » dans l’espace professionnel ;
- par envoi d’un formulaire papier via une lettre recommandée avec accusé de réception ;
- par remise en main propre du formulaire au centre des impôts compétent.
Au titre de son obligation d’information vis-à-vis de ses associés, le gérant d’une SCI devra ensuite communiquer une copie de cette déclaration de revenus aux associés de la société. Les associés ainsi que le gérant devront par la suite déclarer sur leur déclaration individuelle de revenus le montant des revenus fonciers qu’ils auront perçus.
Il est donc essentiel de tenir une comptabilité régulièrement mise à jour de la SCI transparente pour déclarer le bon montant concernant les bénéfices réalisés par la SCI, ainsi que le montant des revenus fonciers versés à chaque associé de la société.
Pour cela, les experts-comptables de MyFormality pourront établir le bilan annuel de la SCI. Ce bilan annuel permettra d’avoir une vision claire de la santé financière de la SCI et du montant des bénéfices pouvant être distribués aux associés. De plus, MyFormality et son équipe d’experts-comptables proposent également un service d’accompagnement et de conseils pour déclarer ou télédéclarer les revenus d’une SCI, et ce quel que soit son régime d’imposition.