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Clause résolutoire applicable à un bail commercial

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Une clause résolutoire est une clause insérée dans un contrat qui permet – en cas de manquement à une obligation d’une des parties – de demander la résiliation du contrat. Ce type de clause peut être inséré dans un bail commercial et permet ainsi de garantir au bailleur l’exécution des obligations du locataire ou à défaut de pouvoir demander la résiliation du bail avant son terme. Il est coutume d’insérer une clause résolutoire dans un contrat de bail commercial, mais celle-ci ne doit pas être abusive quant à son contenu. Par conséquent, il est vivement conseillé de faire rédiger ce type de clause par un avocat afin de garantir sa validité aux yeux de la loi.

MyFormality et son équipe d’avocats spécialisés en droit des obligations peuvent vous conseiller sur la rédaction d’une telle clause dans le cadre de la conclusion d’un bail commercial. 

 

Qu’est-ce qu’une clause résolutoire ?

Une clause résolutoire peut être insérée dans de nombreux types de contrats amenant des droits et des obligations contractuelles entre chacune des parties.

Dans le cas d’un bail commercial, l’application d’une clause résolutoire est prévue dans le Code de commerce. Elle peut permettre la résiliation du bail si l’une des parties ne respecte pas une ou plusieurs de ses obligations prévues dans le contrat. La clause résolutoire est bien souvent rédigée à l’initiative du bailleur afin de se prémunir d’un manquement de la part de son locataire. Dans la majorité des cas, un bailleur va prévoir la rédaction d’une clause résolutoire qui prévoit la résiliation du bail commercial si le locataire ne paie plus les loyers. 

À noter que cette clause ne peut pas outre mesure porter atteinte aux droits du locataire. La loi Pinel vient notamment limiter le tout pouvoir de cette clause résolutoire dans un bail commercial en réputant cette clause non écrite si cette dernière est considérée comme abusive.

 

La validité de la clause selon la nature du bail 

Une clause résolutoire ne peut prévoir l’accomplissement d’une obligation jugée abusive aux yeux de la loi. Par exemple, un bailleur ne peut pas prévoir dans ce type de clause l’obligation pour le locataire de payer toutes les charges et taxes inhérentes au local ou au logement loué, même celles qui sont normalement à la charge du propriétaire (ex. : taxe foncière). Dans le cas contraire, le locataire pourra dénoncer la présence d’une clause abusive au juge. 

En outre, une clause résolutoire ne peut pas s’appliquer à un locataire d’un bail commercial lorsque ce dernier est en redressement judiciaire. En effet, le code du commerce suspend toute procédure de mise en demeure de payer lorsque le locataire est en redressement judiciaire. Par conséquent, même si un bailleur a saisi le juge des référés pour faire appliquer la clause résolutoire, ce dernier devra attendre l'issue de la procédure de redressement judiciaire. Le bailleur pourra néanmoins déclarer les loyers impayés auprès du mandataire judiciaire. 

Concernant la situation où le locataire serait en liquidation judiciaire, la Cour de cassation considère que le bailleur devra privilégier une procédure de résiliation du bail commercial auprès du liquidateur en cas d’impayés et non auprès du juge des référés en application de la clause résolutoire. En effet, en cas de liquidation judiciaire, ce sera le liquidateur qui sera compétent pour attribuer un ordre de priorité des paiements entre les différents créanciers du locataire en situation d’impayés. Il est donc vivement conseillé pour un bailleur qui est informé de la liquidation judiciaire de son locataire de se manifester dans les plus brefs auprès du liquidateur en charge de cette procédure.

 

Quelles sont les formalités à respecter ?

Une clause résolutoire doit décrire avec précision son champ d’application. En d’autres termes, la clause doit décrire dans quels cas précisément le bailleur peut demander la résiliation du bail commercial. La clause peut spécifier la résiliation du bail lorsque le locataire ne paie plus ses loyers, lorsque ce dernier n’exploite pas le fonds de commerce, etc.

La jurisprudence sur ce point est inflexible. Ainsi, plusieurs rejets d’application de la clause ont été prononcés par un juge lorsqu’un bailleur demandait la résiliation d’un bail commercial pour une autre raison que celle mentionnée dans ladite clause. 

Pour s’assurer de la rédaction d’une clause couvrant tous les cas de manquement du locataire du bail commercial, le bailleur peut privilégier la rédaction du contrat de location par le biais d’un acte notarié. À noter que l’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire dans ce cas. Un bailleur peut aussi privilégier les conseils avisés d’un avocat pour la rédaction de ce type de clause.

 

Comment appliquer cette clause résolutoire dans un bail commercial ?

Pour faire appliquer une clause résolutoire insérée dans un bail commercial, le bailleur doit préalablement envoyer un commandement d’exécuter ladite obligation au locataire. Un délai d’un mois devra être laissé au locataire pour exécuter son obligation. 

Dans le cas d’une clause sanctionnant le non-paiement de loyers, le bailleur devra donc envoyer un commandement de payer à son locataire visant la clause résolutoire du bail commercial. Si au bout de 1 mois le locataire n’a toujours pas payé son loyer, le bailleur pourra saisir le juge des référés du tribunal compétent pour demander la résiliation du bail commercial en application de la clause résolutoire.

En outre, le bailleur devra apporter la preuve de la non-exécution de son locataire. Dans le cas contraire, le juge pourra prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire.

À noter que pendant une période juridiquement protégée, comme lors du confinement dû à la Covid-19, toutes procédures de commandement de payer visant l’application de cette clause dans un bail commercial sont suspendues. 

 

Quels sont les droits et obligations de chaque partie au contrat ?

Dans le cadre de l’application de la clause, le bailleur n’est pas la seule partie au contrat qui peut faire valoir ses droits. En effet, bailleur comme locataire ont tous deux des droits et des obligations concernant l’application d’une telle clause.

Concernant le bailleur, ce dernier doit respecter le formalisme exigé pour la validité de la clause. Ainsi, le bailleur devra veiller à rédiger toutes les conditions sous lesquelles il peut demander la résiliation du bail commercial pour non-exécution des obligations du locataire. 

En outre, le bailleur devra prouver que le locataire a manqué à ses obligations, y compris au bout d’un mois après le commandement d’exécuter lesdites obligations. Pour cela, le bailleur devra également apporter la preuve de la date d’envoi du commandement de s’exécuter à son locataire.

Si toutes les conditions d’application sont respectées, le bailleur pourra saisir le juge des référés. Si le juge des référés estime que la clause peut s’appliquer, ce dernier rendra une ordonnance de référé qui octroie le droit au bailleur de mettre fin au bail commercial avant son terme.

Le locataire de son côté n’est pas dépourvu de droits, même si ce dernier est manifestement dans une situation de manquement à ses obligations. Ainsi, selon sa situation et les motifs de son inexécution (ex.: difficultés financières), le locataire peut demander une suspension judiciaire. Cette suspension judiciaire peut prévoir par exemple l’échelonnement du paiement des loyers dus. Cette suspension sera également assortie d’un délai d’exécution. Si au terme de ce délai, le locataire a exécuté ses obligations, la clause ne pourra produire ses effets et le bailleur ne pourra pas résilier le bail commercial avant son terme. 

 

Où trouver conseils pour la rédaction et l’application d’une telle clause ?

L’application de la clause est strictement encadrée afin de ne pas restreindre les droits conférés au locataire. Par conséquent, pour éviter toute nullité ou suspension de ce type de clause, il est vivement conseillé pour un bailleur de faire appel à un avocat pour la rédaction du contrat de bail.

Un avocat de MyFormality pourra vous conseiller sur les manquements du locataire pouvant être sanctionnés au titre de cette clause, mais également sur la procédure à suivre si vous souhaitez faire appliquer cette clause.