Une SCI représente une société civile immobilière. Cette forme juridique d’entreprise est particulièrement appréciée pour la gestion de biens immobiliers mis en location. Les associés d’une SCI peuvent détenir à titre personnel un ou plusieurs biens qu’ils souhaitent mettre en location par le biais de la SCI. Pour cela, il est possible d’amener dans le capital social de la SCI ledit bien.
Pour éviter qu’un associé soit lésé en apportant un bien immobilier dans le capital de la société, plusieurs formalités sont à respecter. Quelles sont les démarches à réaliser pour un tel apport en nature ? Comment évaluer le bien immobilier ? Quelles sont les conséquences fiscales et juridiques d’un tel apport ? MyFormality avec son équipe d’avocats spécialisés en droit des entreprises vous répond…
Les avantages et les inconvénients d’une SCI pour mettre en location un bien
Les avantages à constituer une SCI pour gérer un patrimoine immobilier sont plus nombreux que les inconvénients. En effet, si de nombreux associés d’une SCI font le choix d’apporter un bien immobilier au capital de la société, c’est notamment en raison :
- des règles de constitution et de gestion relativement souples en SCI ;
- de la gestion simplifiée d’un patrimoine immobilier par rapport au régime de l’indivision;
- d’une transmission facilitée d’un patrimoine immobilier à ses héritiers ;
- etc.
Les inconvénients sont quant à eux plutôt axés sur les possibles difficultés de gestion en cas de mésentente entre les associés. En effet, la SCI étant une société bien souvent familiale ou tout du moins constituée entre proches, les règles d’entrée et de sortie des associés dans la société sont bien souvent limitées. Par conséquent, avant de se lancer dans la création d’une SCI, il est conseillé de prévoir en amont dans les statuts toutes les éventualités et les clauses applicables en cas de désaccord.
Une société aux règles de création et de gestion souples
Pour créer une SCI, vous devez être au minimum 2 associés. Aucune limite n’est imposée sur le nombre maximum d’associés. De plus, la création d’une SCI n’exige pas la constitution d’un capital social avec un montant minimum. Quel est le prix pour monter une SCI ? En soi, 2 associés peuvent choisir de créer une SCI avec simplement 1 euro de capital social.
En outre, la rédaction des clauses figurant dans les statuts de la société est relativement libre, tant qu’elle ne contrevient pas à l’ordre public. Les associés d’une SCI peuvent dès lors choisir librement la majorité à obtenir pour approuver une décision, les formalités à respecter concernant le versement des dividendes, les règles en matière d’entrée ou de sortie d’un associé au sein de la société, etc.
Dans la situation qui nous intéresse - c’est-à-dire l’apport d’un bien immobilier dans le capital de la SCI - les statuts pourront également prévoir la restitution de ce bien à son apporteur en cas de liquidation de la société par exemple.
Une gestion simplifiée du patrimoine immobilier
Lorsqu’un bien immobilier devient un bien indivis, les règles de l’indivision applicables sont bien souvent contraignantes pour les copropriétaires. En effet, même si les dernières réformes successives ont assoupli les contraintes en matière de gestion, il n’en demeure pas moins que les indivisaires doivent s’entendre au 2/3 d’entre eux à chaque prise de décision concernant le bien indivis.
C’est notamment pour cette raison que de nombreux indivisaires ont fait le choix de la SCI en apportant le ou les biens immobiliers indivis à la SCI. C’est dès lors la SCI qui est pleinement propriétaire du bien immobilier. Par conséquent, le régime de l’indivision n’a plus lieu de s’appliquer.
Les anciens indivisaires devenus associés de la SCI pourront ainsi librement choisir les modalités de gestion de ce patrimoine immobilier. La plupart du temps, c’est un vote à la majorité qui est privilégié, ce qui est nettement moins contraignant que le régime de l’indivision.
La transmission d’un patrimoine immobilier à ses héritiers
La SCI permet également d’organiser la transmission d’un patrimoine immobilier en le sortant du régime normalement applicable de la succession lors d’un décès. Un associé d’une SCI peut ainsi prévoir que l’un ou plusieurs de ses héritiers se verront attribuer tel bien immobilier détenu par la SCI. Les autres héritiers ne seront pas pour autant lésés, car ils obtiendront des parts sociales de la SCI. Il est aussi possible de transmettre ses parts sociales de son vivant plus facilement qu'un simple fragment du droit de propriété sur les biens détenus par la SCI.
De plus, le régime fiscal applicable pour la transmission d’un patrimoine dans le cadre d’une SCI est bien souvent plus avantageux que les droits de succession. Nos avocats de chez MyFormality pourront vous conseiller et vous accompagner pour savoir dès maintenant quelles sont les formalités à accomplir pour réduire l’imposition lors d’une succession par le biais d’une SCI.
Quel type de bien immobilier peut entrer dans le capital social d’une SCI ?
Avant de se poser la question de savoir comment faire passer un bien immobilier en SCI, il convient de savoir quel type de bien peut faire l’objet d’un apport en nature. Puis-je mettre ma maison en SCI ? Ce type d’apport n’est pas anodin. Cela suppose la transmission d’un titre de propriété détenu par un ou plusieurs associés à la SCI.
En soi, tout type de bien peut faire l’objet d’un apport dans le capital de la SCI, que ce soit un appartement, une maison ou bien même un immeuble.
La vigilance est plutôt de mise sur les droits conférés à la SCI au moment de l’apport. En effet, si la transmission de la pleine propriété est envisagée par l’apporteur, les associés devront s’assurer que l’apporteur possède pleinement les droits pour transmettre la propriété de ce bien à la SCI. En d’autres termes, ce bien ne devra pas faire l’objet d’une saisie conservatoire, d’une indivision ou de toute autre procédure ne permettant pas à la SCI d’en disposer librement.
Quel est le régime fiscal le plus avantageux ?
La question du régime fiscal se pose notamment au moment de savoir comment passer un bien immobilier en SCI et ne pas payer une importante taxe sur la plus-value.
Pour rappel, l’apport d’un bien immobilier dans le capital social d’une SCI est assimilé à une vente où la contrepartie de la transmission de l’acte de propriété n’est pas un prix de vente, mais l’octroi de parts sociales de la SCI.
Ainsi, si les associés évaluent le bien immobilier à un prix supérieur que celui initialement payé par l’apporteur à l’origine, l’associé apporteur réalise une plus-value. Cette plus-value est imposable.
Contrairement à l’imposition d’une plus-value réalisée par la SCI elle-même, ici le régime d’imposition est le même que la SCI soit soumise à l’IR ou à l’IS. En effet, ici c’est l’associé personne physique qui est imposé et non pas la SCI. Un taux forfaire de 19 % sera dès lors appliqué au titre du régime de l’imposition des plus-values des particuliers.
Comment passer un bien immobilier en SCI ?
Comment passer un bien immobilier en SCI ? Comment passer de l'indivision à la SCI ? Par où commencer ? Les principales étapes sont :
- l’évaluation du bien ;
- la consignation de l’apport sous acte notarié ;
- la purge du droit de préemption ;
- une publication de l’apport auprès du service de publicité foncière ;
- le paiement des droits d’enregistrement si la SCI est soumise à l’IS.
L’apport d’un bien immobilier nécessite tout d’abord que les associés procèdent à son évaluation. À noter qu’il est de l’intérêt des associés de ne pas sous-évaluer ou sur-évaluer le bien en question. Dans le cas contraire, leur responsabilité pourra être engagée.
Ensuite, l’apport devra obligatoirement faire l’objet d’un acte notarié. Avant la signature finale de l’acte authentique, le notaire pourra également informer de l’application d’un ou de plusieurs droits de préemption selon la nature et la localisation du bien. Dans ce cas, les associés devront attendre le délai imparti aux bénéficiaires du droit de préemption.
Cet apport en nature devra également faire l’objet d’une publication auprès du service de publicité foncière afin de le rendre opposable aux tiers.
En outre, si la SCI est soumise à l’IS, la société devra s’acquitter du paiement de droits d’enregistrement.
MyFormality et ses avocats spécialisés en droit des entreprises pourront vous conseiller et vous accompagner à chaque étape de la réalisation d’un apport d’un bien immobilier dans une SCI. Vous pourrez ainsi bénéficier des conseils avisés de nos professionnels afin d’apporter toutes les garanties à l’apporteur et envisager les meilleures options pour réduire la possible imposition suite à cet apport.