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L'option IS pour les SCI

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Le régime fiscal applicable à une société représente bien souvent un choix important pour le gérant et les associés. En effet, selon le régime fiscal applicable, une société pourra bénéficier d’un taux d’imposition réduit, de la possibilité de pratiquer des amortissements, de bénéficier d’un abattement sur le bénéfice imposable, etc.

Il n’est pas conseillé de se fier uniquement à la forme juridique d’une entreprise (ex :. SARL, SAS, SNC, SCI...) pour choisir son régime fiscal, lorsqu’un choix est permis. Dans le cas d’une SCI, les associés peuvent opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). MyFormality avec son équipe d’avocats fiscalistes et d’experts-comptables vous décrit les principales conséquences de l’option à l’IS pour une SCI.

 

Les différents régimes fiscaux applicables à une SCI

Pour rappel, une société civile immobilière (SCI) présente la particularité de pouvoir être soumise à l’IR ou à l’IS. En soi, le régime fiscal automatiquement appliqué lors de la création d’une SCI est l’IR. Les associés et le gérant d’une SCI peuvent néanmoins librement choisir d’imposer les bénéfices de la SCI à l’IS.

 

Le régime fiscal applicable par défaut : l’impôt sur le revenu (IR)

L’IR présente l’avantage pour les associés de devoir tenir une comptabilité simplifiée. En soi, aucune obligation comptable n’est imposée à une SCI à l’IR. Les associés peuvent donc se contenter de tenir un registre des recettes et des dépenses pour gérer les activités de la SCI.

De plus, les bénéfices réalisés par la SCI seront imposables au titre de l’impôt sur le revenu des associés. En d’autres termes, ce seront les associés qui déclareront les bénéfices de la SCI sur leur déclaration annuelle de revenus. Le montant déclaré sera calculé au prorata de ce que chaque associé détient comme parts sociales dans le capital social de la SCI.

Si un associé déclare moins de 15 000 € de revenus fonciers, il pourra bénéficier du régime favorable du micro-foncier qui prévoit un abattement de 30 % sur le bénéfice imposable.

 

L’option fiscale de l’impôt sur les sociétés (IS)

Lorsque les associés font le choix de soumettre leur SCI à l’IS, les bénéfices réalisés par la société seront imposables au nom de la société. C’est donc la société elle-même qui devra s’acquitter de l’IS.

Le taux d’imposition applicable sur les bénéfices déclarés à la fin de chaque exercice comptable est de 28 %. Ce taux est susceptible de changer chaque année. À noter que la SCI peut bénéficier d’un taux d’imposition réduit de 15 % lorsque :

  • le chiffre d’affaires hors taxes est inférieur à 7,63 millions d’euros ;
  • lorsque le capital social est en totalité libéré, c’est-à-dire lorsque les associés ont versé l’intégralité du montant du capital social prévu dans les statuts sur le compte bancaire de la SCI ;
  • lorsque 75 % du capital social au moins est détenu par des personnes physiques ou par des personnes morales qui peuvent bénéficier du taux réduit à 15 %.

L’option à l’IS nécessite également :

  • la tenue d’une comptabilité dite d’engagement ;
  • l’application du régime des plus-values professionnelles.

Si vous souhaitez savoir quel est le régime fiscal le plus avantageux pour votre SCI, n’hésitez pas à contacter un de nos avocats fiscalistes de MyFormality directement en ligne. Vous pourrez ainsi avoir de précieux conseils qui prennent en compte toutes les spécificités de votre SCI.

 

Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCI à l’IS ?

 

Une SCI soumise à l’IS représente une option fiscale. Dès lors, l’une des premières questions qui vient à l’esprit des associés est : quel est l’intérêt de choisir l’IS au lieu de l’IR ? Pour répondre à cette question, il convient donc de dresser la liste des avantages et des inconvénients de l’IS appliqué à une SCI. Dans ce cas, ces avantages et inconvénients seront décrits en comparaison des dispositions applicables à une SCI soumise à l’IR.

Les principaux avantages d’une SCI à l’IS par rapport à une SCI soumise à l’IR sont :

  • la possibilité de déduire du bénéfice imposable de la SCI option IS les frais d’acquisition, un amortissement, les frais de gestion du ou des biens immobiliers détenus par la SCI, la taxe foncière, et la rémunération du gérant.
  • une imposition des associés uniquement en cas de versement de dividendes ;
  • l’application du taux d’imposition réduit à 15 % si les conditions d’application sont respectées ;
  • le report possible d’un déficit sur 10 ans.

Une SCI soumise à l’IS ne présente pas d’inconvénients en soi, mais plutôt des contraintes qui peuvent s’avérer plus nombreuses pour les associés. Ainsi, les principales contraintes sont :

  • la tenue d’une comptabilité d’engagement ;
  • le dépôt des comptes annuels au greffe du tribunal de commerce ;
  • la production pour chaque exercice comptable et la conservation pendant au moins 10 ans des comptes annuels avec le bilan comptable, le compte de résultat et l’annexe ainsi que le livre-journal et le grand-livre ;
  • pour le calcul d’une plus-value pour une SCI option IS, l’application du régime des plus-values professionnelles avec un taux d’imposition à 33,33 % au lieu des 19 % sur le régime des plus-values des particuliers applicable à une SCI à l’IR ;
  • l’impossibilité de déduire les intérêts d’emprunt de l’impôt sur le revenu pour l’associé ayant souscrit un emprunt.

À noter que le passage de l’IR à l'option de l’IS n’a pas d’incidence sur la possible application de la TVA à la SCI.

Pour satisfaire toutes ces obligations comptables et fiscales, les services d’un expert-comptable s’avèrent donc bien souvent indispensables pour une SCI soumise à l’IS. MyFormality vous propose en ligne les services d’experts-comptables qui seront à même de réaliser toutes les formalités comptables afin de profiter de tous les avantages d’une SCI à l’IS, sans les contraintes.

 

Création de la SCI : quelles différences entre IR et IS ?

Il est possible de choisir l’option de l’IS à la création de la SCI ou après la création de la société en demandant un changement de régime social auprès des services des impôts ou du centre de formalités des entreprises (CFE).

En soi, les règles de constitution de la SCI restent les mêmes, que la société soit imposée à l’IR ou à l’IS. Cependant, les associés ont tout intérêt à être conseillés par un avocat fiscaliste sur l’opportunité de choisir l’IS dès la création de la SCI.

En effet, si les associés souhaitent souscrire un prêt bancaire pour acquérir un ou plusieurs biens ou pour faire construire un bien dans le cas d’une SCI construction vente, une imposition à l’IR permettant de déduire les intérêts d’emprunt peut être plus intéressant dans un premier temps. Les conseils avisés d’un avocat fiscaliste de MyFormality vous permettront de faire le point afin d’optimiser au mieux la fiscalité de votre SCI.

 

Comment faire une déclaration fiscale d’une SCI avec l'option IS ?

Pour lever cette option, en application de l’article 239,1 du CGI les associés doivent en faire la demande par écrit auprès du service des impôts ou du centre de formalités des entreprises (CFE) compétent.

Cette déclaration devra contenir :

  • la désignation de la SCI ;
  • le siège social de la SCI ;
  • l’identité et les coordonnées des associés de la SCI ;
  • le détail concernant la répartition du capital social entre les associés.

Cette déclaration devra faire l’objet d’une modification dans les statuts ou à défaut d’une signature de tous les associés.

La déclaration devra impérativement être effectuée avant le 3e mois de l’exercice comptable pour que l’imposition à l’IS soit applicable à cet exercice comptable. Une possible renonciation de l’option à l’IS est admise, si elle est faite durant les 5 exercices comptables suivant la date de l’envoi du formulaire de demande d’assujettissement à l’IS. Au-delà de ce délai, la révocabilité n’est plus possible.

À noter que dans les 60 jours suivant le changement de régime d’imposition, la SCI avec l'option IS devra produire et envoyer un bilan d'ouverture – c’est-à-dire un bilan qui reprend l’actif et le passif du bilan comptable clos de l’exercice précédent - au service des impôts.

Les avocats et les experts-comptables de MyFormality pourront vous conseiller et vous accompagner dans les différentes démarches afin de passer de l’IR à l’IS pour votre SCI.