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 Un bail commercial meublé représente pour beaucoup un investissement générant des revenus locatifs sans être contraint de s’occuper de la gestion de la location en soi. En effet, ce type de contrat de bail possède plusieurs particularités qui le différencie d’un bail classique. Tout d’abord, le propriétaire bailleur du bien n’est pas en contact direct avec son ou ses locataires. Il s’agit donc d’un mode de gestion locative incluant un tiers gestionnaire. Le bailleur y trouve donc son intérêt en n’ayant pas besoin de s’occuper lui-même de toutes les tâches inhérentes à la location de son bien. Cependant, ce type de contrat de bail est très encadré juridiquement, ce qui peut entraîner un certain nombre de restrictions pour le bailleur.

 

MyFormality vous présente donc les principales caractéristiques d’un bail commercial meublé afin que vous puissiez avoir un premier avis sur l’opportunité pour vous de vous orienter vers le bail commercial meublé pour générer des revenus locatifs.

 

Qu’est-ce qu’un bail commercial meublé ?

Un bail commercial représente un contrat de location d’un local ou d’un logement qui sera exploité pour une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Bien que ce type de bail présente plusieurs particularités, il reste néanmoins un bail classique qui peut être conclu par un loueur non professionnel. Un bail civil à titre de comparaison est un type de bail dérogatoire qui ne répond pas aux règles classiques de durée minimum du maintien du bail.

Dans le cadre d’un bail commercial meublé, il s’agit d’une location d’un logement dans une résidence de services telle que :

  • une maison de retraite médicalisée (ex.: EHPAD) ;
  • une maison pour seniors ;
  • une résidence en meublé de tourisme ;
  • une résidence pour le tourisme d’affaires ;
  • une résidence étudiante.

De plus, ce ne sera pas le bailleur qui devra procéder à la recherche de son ou ses locataires, à l’entrée et à la sortie des lieux, etc. En effet, ce type de bail a la particularité d’inclure un bailleur, un locataire, mais également un gestionnaire. Ce gestionnaire - qui s’occupe bien souvent de la gestion de plusieurs logements au sein de la même résidence de services - va être l’interlocuteur privilégié du locataire. Le locataire versera donc le montant du loyer aux mains du gestionnaire. Dans un 2e temps, le gestionnaire versera le montant du loyer au bailleur.

Ce type de bail est donc généralement apprécié par les bailleurs qui ne souhaitent pas forcément prendre de leur temps pour gérer leur bien mis en location.

Si vous hésitez toujours entre un bail commercial nu ou meublé, vous pouvez contacter l’un de nos avocats chez MyFormality qui pourra également vous conseiller sur l’avantage fiscal à choisir un appartement meublé en bail commercial, les formalités à respecter, etc.

 

Quels sont les meubles et équipements devant être mis à disposition ?

Un bail commercial meublé correspond à un contrat de bail qui propose à la location un logement meublé. Bien souvent, il s’agit d’un investissement dans une résidence de services déjà bâtie et équipée et non d’un local à meubler. Par conséquent, dans la majorité des cas le bailleur n’aura pas besoin de meubler et équiper lui-même le bien faisant l’objet du bail commercial meublé.

Cependant, il est bon de rappeler quels sont les meubles et les équipements devant obligatoirement être proposés pour un bail meublé, afin que le bailleur puisse vérifier que le logement est bien en état d’être loué.

Les meubles devant obligatoirement être présents dans une location meublée sont :

  • un lit ou un canapé-lit avec une couette ou une couverture ;
  • des rideaux ou des volets pour occulter la lumière des fenêtres ;
  • une table et une ou plusieurs chaises selon le nombre de locataires ;
  • des meubles ou étagères de rangement.

Concernant les équipements, le logement doit contenir :

  • des luminaires ;
  • les équipements de base pour l’entretien ménager.

Si le logement dispose d’un espace cuisine, celui-ci devra proposer :

  • un four ou un micro-ondes ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un réfrigérateur et un congélateur ;
  • de la vaisselle (assiettes, verres, couverts) ;
  • des ustensiles de cuisine (casserole, poêle, passoire…).

D’autres équipements sont généralement proposés tels qu’une télévision par exemple. De plus, selon la résidence de services où se situe le logement, d’autres équipements pourront être présents en fonction du profil du locataire, comme des barres d’appui au niveau de la douche et des WC pour les personnes âgées et handicapées.

 

Quelles sont les contraintes liées à ce type de bail ?

Selon la résidence de services où se situe le bien loué, certaines contraintes peuvent peser sur le bailleur. En effet, ce type de bail est bien souvent très encadré concernant :

  • la durée de son application ;
  • la fixation du montant du loyer ;
  • la reprise ou la revente du bien ;
  • le mode de gestion du bien.

En tant que loueur en meublé non professionnel ou professionnel, les contraintes restent les mêmes. Ainsi, contrairement à un bail commercial non meublé, le montant du loyer est bien souvent indexé sur l’indice de revalorisation des loyers (IRL. Par conséquent, il n’est pas question ici d’appliquer un loyer quelque peu surévalué, et ceci même si l’appartement meublé en bail commercial est situé dans une ville aux loyers élevés comme Paris.

De plus, même après le congé d’un locataire, la conclusion d’un nouveau loyer sera bien souvent calquée sur le loyer du précédent locataire ou revue à la baisse selon la possible dévalorisation de la résidence de services.

En outre, la fiscalité applicable pour un bail commercial meublé amène l’application de la TVA. Par conséquent, le bailleur devra idéalement faire appel à un expert-comptable afin de procéder aux écritures comptables concernant la TVA collectée et la possible TVA déductible.

Les avis sur un investissement meublé sous le régime du bail commercial sont donc divergents. Les experts-comptables et les avocats spécialisés en bail commercial de MyFormality pourront vous conseiller au besoin sur les avantages fiscaux de ce type d’investissement selon votre profil et votre projet locatif.

 

Comment le conclure ?

Un bail commercial ne doit pas obligatoirement faire l’objet d’un contrat écrit. Cependant, au vu des conséquences qui découlent de la conclusion d’un tel bail et sa durée d’application (au minimum 9 ans), il est fortement recommandé de mettre par écrit le contrat de bail.

L’écrit peut être effectué sous seing privé - c’est-à-dire entre les parties qui seront ici le bailleur et le gestionnaire du logement - ou par acte authentique devant un notaire. Pour un acte sous seing privé, un modèle peut vous être proposé directement en ligne. Mais un modèle type ne remplacera pas un contrat rédigé sur-mesure par un avocat pour vous garantir un investissement paisible sans mauvaises surprises à la clé. Pour cela, n’hésitez pas à contacter un de nos avocats chez MyFormality.

 

Le bail peut-il être cédé ?

L’exploitant du bail commercial peut librement le céder à un tiers. Dans le cas d’une location meublée, il peut s’agir d’une société de gestion d’une résidence de services qui souhaite céder son bail commercial à une autre société de services.

Pour le bailleur, cette reprise du bail ne change rien en substance, car les termes du contrat devront être maintenus. Ainsi, le montant du loyer reste inchangé jusqu’à la fin du bail commercial.

 

Comment le résilier ?

Les cas de résiliation d’un bail commercial proposés à un bailleur sont très restreints et amènent bien souvent le versement d’une indemnité d’éviction au preneur du bail. Le bailleur peut dès lors résilier un bail commercial lorsque :

  • le contrat de bail arrive à son terme et le bailleur refuse le renouvellement du bail ;
  • le locataire refuse le renouvellement du bail commercial et le bailleur décide de résilier le bail en conséquence ;
  • le bailleur donne congé au preneur du bail aux échéances triennales ( au bout de 3 ans, 6 ans ou 9 ans) en respectant le délai de préavis et sous certaines conditions ;
  • le preneur à bail ne respecte pas ses obligations et une clause résolutoire au contrat peut être appliquée en conséquence.

À noter que dans le cas d’un congé donné par le bailleur au bout de 3, 6 ou 9 ans, le bailleur devra verser une indemnité d’éviction au preneur à bail ou proposer un bien à louer équivalent. Les avocats de MyFormality pourront vous conseiller plus en détail sur ce point.