L’investissement locatif ouvre plusieurs possibilités quant au mode d’acquisition du logement. En effet, il est possible d’acheter en nom propre ou bien de créer une SCI. Cette dernière sera alors propriétaire du bien acheté. Dans cet article, découvrez les différences entre la SCI et le nom propre pour l’investissement locatif, et surtout la méthode à choisir en fonction de votre situation personnelle.
Investissement locatif : SCI ou nom propre - Les différences
Pour l’investissement locatif, la SCI et le nom propre sont les alternatives qui s’offrent à vous. Chacune présente ses avantages et inconvénients.
La SCI pour l’investissement locatif
À l’heure actuelle, le recours à la SCI rencontre un véritable succès de la part de nombreux Français qui souhaitent investir dans le locatif. Il s’agit de créer une société civile immobilière qui sera propriétaire du bien.
Les avantages de la SCI
Le succès de la SCI s’explique en grande partie par ces avantages en termes de fiscalité et de transmission du patrimoine.
D’une part, la transmission est facilitée grâce à la SCI puisque les enfants sont directement associés à la société. De cette manière, il suffit de faire des donations successives sur les parts sociales. Et pour garder le pouvoir au sein de la société civile immobilière, vous avez la possibilité de conserver la réserve d’usufruit. Ainsi, vous continuez à gérer l’investissement locatif.
Du fait qu’ils soient déjà associés, vos enfants pourront récupérer l’ensemble des parts sociales, et acquérir ainsi une propriété indirecte sur le bien. Et surtout, sans frais de succession.
D’autre part, la SCI vous permet de bénéficier d’un abattement fiscal. Pour toute transmission d’une valeur inférieure à 100 000 euros, les donateurs sont exonérés d'impôt. Cette opération peut être renouvelée sur chaque période de 15 ans. Afin d’en bénéficier, il vous suffit de faire des donations de parts sociales de manière régulière. Par exemple, si vous faites deux donations de 100 000 euros séparées par plus de 15 ans d'intervalle, vous n’aurez pas à payer d’impôt.
Et si ce sont les grands-parents qui souhaitent faire une donation à leurs petits-enfants, ils bénéficient également d’un abattement, mais celui-ci est réduit à 31 865 €.
Les inconvénients de la SCI
Créer une SCI pour l’investissement locatif présente toutefois plusieurs inconvénients en termes de coût et de temps.
Comme chaque création de société, la création de la SCI exige un certain nombre de formalités. En effet, il faut donc immatriculer la SCI au registre des commerces et des sociétés, la publier au journal d’annonce légale, et rédiger les statuts. Afin d’obtenir des statuts cohérents et bien rédigés, il est préférable de faire appel à un professionnel, au risque de se retrouver avec des clauses manquantes. À ce titre, My Formality vous accompagne dans vos démarches.
Outre la création, certaines obligations demeurent au cours de la vie de la société. Cela concerne notamment la gestion administrative et comptable. Ainsi, vous devrez établir les bilans annuels et organiser les assemblées générales au moins une fois par an.
Par ailleurs, vous n’êtes pas directement propriétaire du bien immobilier, mais seulement de parts sociales. S’il y a plusieurs associés, vous détenez le pouvoir au prorata du capital investi.
Le nom propre pour l’investissement locatif
C’est la procédure classique par laquelle vous achetez le bien immobilier en votre nom propre.
Les avantages du nom propre
Dans le cadre d’une acquisition de bien immobilier en nom propre, vous êtes l’unique propriétaire du bien, et surtout directement. Il n’y a donc aucun intermédiaire entre vous et le bien.
L’avantage incontestable du nom propre dans le cadre d’un investissement locatif est sa simplicité. Outre les formalités relatives à la vente et à la location, vous n’aurez pas d’autres démarches à accomplir. Cela vous fait donc gagner un temps précieux pour tout achat de logement.
Les inconvénients du nom propre
Si vous souhaitez transmettre le bien immobilier à vos enfants, ces derniers devront alors s’acquitter des frais de succession.
Par ailleurs, si plusieurs personnes sont propriétaires du bien immobilier en nom propre, ce dernier est soumis au régime de l’indivision. Cela signifie que chaque propriétaire possède les mêmes droits. Cela peut poser des difficultés en cas d’absence d’accord, puisque toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité.
Or, si certains propriétaires veulent poursuivre la location, alors que d’autres préfèrent vendre le bien, il sera difficile de trouver un terrain d’entente. Cependant, il est toutefois possible de signer une convention d’indivision afin de fixer les règles et de faciliter la prise de décision.
Chacune de ces deux formes présente son lot d’avantages et d'inconvénients. Si vous devez choisir entre la SCI et le nom propre pour l’investissement locatif, il faut avant tout vous référer à votre situation personnelle pour déterminer la meilleure option.
Choisir entre la SCI et le nom propre selon sa situation
Le choix entre la SCI et le nom propre pour l’investissement locatif dépend largement de la situation personnelle et des objectifs des acquéreurs.
La situation des acquéreurs
La situation personnelle des acquéreurs influe fortement le choix entre SCI et nom propre pour l’investissement locatif. Plus précisément, cela dépend de trois paramètres :
Le nombre de personnes souhaitant acquérir la propriété
Si vous êtes seul propriétaire, vous devrez passer en nom propre. En revanche, dès lors que plusieurs personnes sont impliquées, la situation évolue.
C’est notamment le cas des couples en concubinage qui souhaitent acheter un bien. Dans cette hypothèse, il est préférable de créer une SCI pour l’investissement locatif. De cette manière, chaque partenaire est protégé en cas de décès de l’autre. En effet, les successeurs du défunt n’auront pas la possibilité de nier les droits du survivant.
Il en va de même pour les couples mariés ou pacsés.
Par ailleurs, la SCI permet aux associés d’échapper au régime de l’indivision. Et donc, ce système facilite la prise de décision quant à la gestion.
La taille du bien immobilier
La SCI est très intéressante si la valeur du bien immobilier est importante. En revanche, s’il s’agit d’un petit studio de 50 000 €, il sera préférable d’opter pour le nom propre. En effet, le formalisme imposé par la création d’une SCI réduit nettement la rentabilité d’un tel investissement.
L’objet de la location
Si votre bien est un meublé, il est alors considéré comme une activité commerciale. Cela signifie qu’il est soumis au régime des BIC. Or, une SCI est par nature une activité civile. Il n’est donc pas possible de louer un bien meublé à travers une société civile immobilière.
En revanche, les locations nues sont considérées par nature comme des activités civiles. Elles peuvent donc être gérées par une SCI.
L’objectif de l’investissement locatif
Bien souvent, un investissement locatif permet de se constituer un patrimoine, et notamment de prévoir son héritage. Si tel est votre cas, il sera préférable de passer par une SCI. En effet, l’implication de vos enfants dans l’acquisition de parts sociales en amont du décès facilite la transmission en échappant aux frais de succession.
En revanche, si vous n’avez pas d’enfant, il est plus simple de passer par un investissement locatif en nom propre.
Même après l’acquisition du bien, il est toujours possible de changer entre SCI et nom propre pour l’investissement locatif. Dans ce cas, il suffira alors de créer une société, si les propriétaires du bien étaient des personnes physiques. À l’inverse, il faudra dissoudre la société et acheter le bien en nom propre pour en être directement propriétaire.
Pour l’investissement locatif, choisir entre la SCI et le nom propre dépend en grande partie de la situation personnelle de chacun. En effet, la SCI présente une multitude d’avantages concernant la fiscalité et la transmission du patrimoine. En revanche, la lourdeur du formalisme peut parfois freiner certains investisseurs à passer par ce système. Dans ce cadre, il sera préférable d’acquérir un bien immobilier en nom propre.