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Le bail commercial lors d’une liquidation judiciaire - Conséquences et modalités

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Pour le preneur, le sort du bail commercial dans le cadre d’une liquidation judiciaire lui permet de maintenir son activité pour pouvoir faire face à ses paiements. De son côté, le bailleur est dans une situation d’incertitude quant au versement de ses loyers. Alors, afin de minimiser les risques pour chaque partie, le code de commerce définit toutes les spécificités de ce contrat, aussi bien concernant la poursuite que la déclaration de créances. Quelles sont les clauses prévues ? Quelles sont les conséquences en cas d’impayés ? Quels sont les devoirs des parties ? Toutes les réponses à ces questions sont dans cet article. 

 

La spécificité du bail commercial dans le cadre d’une liquidation judiciaire 

La liquidation judiciaire doit être constatée dès lors que l’entreprise est en état de cessation de paiement. C'est-à-dire qu’elle ne dispose plus d’une trésorerie suffisante pour régler ses dettes. L’objectif est alors de rembourser les créanciers. Dans ce cadre, la question du bail commercial est primordiale, puisqu’il constitue une source d’endettement, mais permet également à l’entreprise de maintenir son activité. 

 

La poursuite du contrat de bail 

L’article L641-11-1 du code de commerce définit les règles relatives au sort du bail commercial lors de la liquidation judiciaire du preneur. Ainsi, l’article énonce que la seule ouverture d’une procédure de liquidation ne peut aboutir à l’indivisibilité, la résolution ou la résiliation du bail. 

La poursuite de ce contrat est due au fait que les locaux commerciaux sont essentiels à l’entreprise pour maintenir son activité. L’objectif est de permettre à la société débitrice de se relever et de trouver des solutions pour payer ses dettes. 

Dans ce cadre, c’est au liquidateur qu’il revient le droit d’exiger l’exécution des prestations (et non plus au propriétaire bailleur).  Le liquidateur devra alors fournir au cocontractant la promesse de la réalisation de son obligation par le débiteur. 

Si cette obligation porte sur une somme d’argent, elle doit être réglée au comptant. Cependant, pour faciliter le paiement, le liquidateur peut demander au cocontractant des délais de paiement. Dans ce cas, le liquidateur doit s’assurer que le débiteur disposera des fonds à chaque échéance établie. 

 

Les cas de résiliation du bail commercial en cas de liquidation judiciaire

Bien que la poursuite du contrat de bail commercial dans le cadre d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire soit le principe, le code de commerce prévoit certains cas de résiliation de contrat. Il s’agit des hypothèses suivantes : 

  • Au vu des informations dont il dispose, le liquidateur se rend compte que le preneur n’est pas en mesure de remplir ses obligations de paiement des loyers. 
  • Le bailleur refuse d’accorder des délais de paiement au locataire, rendant ainsi impossible l’acquittement de sa dette. 
  • Le propriétaire a adressé une mise en demeure au liquidateur concernant la poursuite du contrat, mais celle-ci est restée sans réponse pendant un délai de 1 mois. Dans une telle hypothèse, la résiliation du contrat de bail est prononcée de plein droit. 

Quelles que soient les situations envisagées, c’est toujours au liquidateur de prononcer la résiliation du bail commercial. En effet, dans le cadre d’une procédure collective, le propriétaire bailleur perd la mainmise sur son bien immobilier. 

 

Les modalités de résiliation du contrat de bail dans le cadre d’une liquidation judiciaire

L’article L641-12 définit les modalités de résiliation du contrat de bail. 

Celle-ci prend lieu : 

  • dès lors que le bailleur est informé par le liquidateur de la non-poursuite du contrat ;
  • dès lors que le bailleur demande une résiliation judiciaire du contrat.

Ces recours possibles du bailleur sont envisagés dans plusieurs situations : 

  • Lorsqu’une des causes de résiliation du bail a été constatée avant le jugement de liquidation. Si le bailleur fait la demande, celle-ci doit intervenir dans les trois mois suivant la publication du jugement.  
  • Lorsque la liquidation est prononcée à la suite d’une autre procédure collective (sauvegarde ou redressement judiciaire). 
  • Le défaut de paiement des loyers et des charges avec un maintien de l’occupation des locaux après le jugement de liquidation. 

Dans ce dernier cas, la doctrine se fonde sur deux interprétations. D’une part, le bailleur devra se prévaloir d’une clause résolutoire. D’autre part, il est possible d’obtenir la résiliation du contrat après un délai de 3 mois. 

À noter ; cela concerne également la liquidation judiciaire simplifiée.

Ces dispositions permettent de pallier l’incertitude du bailleur dès lors que le liquidateur ne se prononce pas ou que le locataire ne remplit pas ses obligations. 

 

Bail commercial impayé et liquidation judiciaire 

La caution solidaire du bail commercial lors de la liquidation

Pour prévenir des impayés, le propriétaire bailleur est en droit de prévoir une caution solidaire. Dès lors, la caution devra verser les loyers impayés en cas de carence du locataire. Cependant, au terme de l’article L641-12 al 5 du Code de Commerce, cette clause de solidarité est réputée non écrite dans le cadre d’une liquidation judiciaire. Ainsi, le propriétaire des locaux ne pourra invoquer la caution pour obtenir paiement des loyers impayés. 

 

Les impayés comme cause de résiliation

Dans le cadre d’une liquidation judiciaire, ce sont les impayés qui ouvrent la possibilité de résilier le bail commercial. 

D’une part, c’est l’impossibilité pour le débiteur de payer ses loyers à échéance qui permet au liquidateur de se prononcer sur la poursuite ou non du bail. D’autre part, ils donnent droit au bailleur de faire une demande de résiliation du contrat de bail commercial.

 

La déclaration de créance 

Selon l’article L641-13 du code de commerce, les créances nées après le jugement sont payées à leur échéance. À défaut, elles sont payées par privilège. Du fait de la poursuite du contrat de bail commercial lors de la liquidation judiciaire du locataire, les créances sont alors considérées comme postérieures. 

Cependant, elles sont payées après les créances bénéficiant du super privilège. À savoir, les frais de justice relatifs au jugement, les sûretés immobilières ou encore les “new money”. 

L’objectif est de ce privilège est de faciliter le maintien du bail commercial après le jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire. 

Attention : Pour que le bailleur puisse bénéficier de ce privilège, il doit déclarer les créances au liquidateur dans un délai de 6 mois à partir de la publication du jugement. 

 

Droits et devoirs des parties 

Le locataire débiteur

Le débiteur doit remplir ses obligations contractuelles. Cela concerne principalement le règlement des loyers et des charges. Si le liquidateur parvient à obtenir l’accord du créancier pour des délais de paiement, le débiteur doit s’acquitter de ses dettes à chaque échéance. 

Dès lors que la résiliation est prononcée, le débiteur doit également remettre le bien en état. À ce titre, c’est au liquidateur de s’en assurer. Par ailleurs, c’est à lui qu’il revient de rendre les clés au bailleur. À défaut, sa responsabilité pourrait être engagée. 

 

Le propriétaire bailleur 

Dans le cadre d’une liquidation judiciaire, le créancier bailleur perd une partie de son pouvoir sur ses locaux. En effet, sauf constat d’inexécution des obligations du locataire, il ne peut mettre fin au contrat de bail. 

En raison de la situation inconfortable du propriétaire lors d’une liquidation, il est en droit de demander des dommages et intérêts en cas d'inexécution du contrat. Le montant est alors déclaré au passif. 

Du fait de l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire, le propriétaire perd une partie de ses droits sur le bail commercial. En effet, la décision de résiliation revient principalement au liquidateur. Cependant, le bailleur dispose de recours possibles pour mettre fin au contrat de bail. Et surtout, si le bail commercial se poursuit lors de la liquidation judiciaire, le bailleur bénéficie de privilèges sur le paiement de ses créances.