Les baux commerciaux sont nécessaires au maintien de l’activité d’une entreprise. À ce titre, ils bénéficient d'un régime spécial à plusieurs niveaux. Cela concerne la durée du contrat, son renouvellement et le plafonnement. Cependant, un déplafonnement du bail commercial est prévu par la loi dans plusieurs hypothèses. Dans cet article, découvrez le fonctionnement du déplafonnement, ses conditions et ses limites.
Le bail commercial et la protection du preneur
Le code de commerce protège les intérêts des locataires de baux commerciaux en prévoyant un régime spécial. En effet, au sens des articles L145-10 et suivant du code de commerce, un droit au maintien est prévu. Cela facilite la poursuite d’une activité commerciale.
Ce droit au maintien se traduit par trois mesures principales :
La durée du contrat de bail : celle-ci est de 9 ans avec une possibilité de résilier tous les 3 ans. On parlera alors de bail commercial 3/6/9. D’autres durées sont prévues, notamment un contrat de bail de 10 ans ou 12 ans.
Les règles de résiliation du bail : à la fin des 9 ans, le bail se poursuit par tacite reconduction. Au sens de l’article L145-9, ce renouvellement est à durée indéterminée.
Le plafonnement du loyer : le propriétaire des locaux ne peut augmenter son loyer que sous conditions. En cas de renouvellement, le montant doit correspondre à la valeur locative. Cependant, le code de commerce prévoit un plafonnement de ce taux de variation. En effet, en l’absence d’élément modifiant la valeur du bail, ce taux est limité par certains critères :
- la variation mise en place depuis le début du bail expiré ;
- l’indice INSEE relatif au coût de construction ou ;
- l’indice trimestriel des loyers commerciaux.
Les loyers sont révisés de manière triennale. Ce principe est d’ordre public. C’est-à-dire que les parties ne peuvent prévoir de révision biennale. Quoi qu’il en soit, la révision doit refléter la valeur locative du bien.
Les conditions de déplafonnement du contrat de bail
Le déplafonnement du loyer d’un bail commercial de plus de 12 ans
Dès lors qu’un bail commercial est renouvelé par tacite reconduction, un déplafonnement est possible à partir de la treizième année. Cela concerne uniquement les baux dont la durée contractuelle est initialement prévue à 9 ans.
Pour le bail commercial de 10 ans ou 12 ans, le déplafonnement est automatiquement enclenché.
Dans les deux cas, le bailleur est en droit de fixer le montant du loyer correspondant à la valeur réelle du bien applicable au moment du renouvellement.
La modification des facteurs locaux de commercialité
Il s’agit de tous les éléments déterminant la nature de l’activité commerciale. En effet, certains facteurs peuvent avoir un impact sur la valeur des activités locatives.
Plus précisément, le code de commerce prévoit un déplafonnement du bail commercial dans les hypothèses suivantes :
- Implantation du local (rue, quartier, ville) : si la ville ou la rue connaissent un nouvel essor commercial, cela peut influer sur la valeur du loyer.
- Répartition des activités dans le quartier : l’arrivée d’une enseigne connue permet d’augmenter la valeur locative d’un bien se trouvant à proximité.
- Les moyens de transport ou place de stationnement : la présence d’un arrêt de bus à côté du local augmente son intérêt et donc sa valeur locative.
- Le développement d’un nouveau quartier : dans le même esprit, cela a un impact sur la valeur du bien immobilier.
La déspécialisation du bail
Chaque entreprise est en droit de diversifier son activité. Cependant, lors de la signature du bail, l’activité commerciale doit toujours être renseignée. Dans ce cas, en cas d’évolution de son activité, l’entreprise se doit d’informer le bailleur de la nature des activités complémentaires.
Là encore, ce changement peut entraîner une augmentation de la valeur locative. Un déplafonnement du bail est donc possible.
Par exemple, un cordonnier qui se met à vendre des sacs à main ou des chaussures doit renseigner cette évolution de son activité sur son contrat de location.
Cependant, si le changement d’activité est total, le déplafonnement du bail est immédiat. Pour reprendre l’exemple du cordonnier, il s’agirait d’une reconversion en bijouterie.
L’augmentation de la valeur locative.
Il s’agit d’une augmentation de la valeur locative du bien en lui-même. C’est notamment le cas si le bailleur ou le locataire effectue des travaux de rénovation.
Pour que ces travaux entraînent un déplafonnement, deux conditions cumulatives sont exigées :
- des travaux excédant les obligations contractuelles du bailleur ;
- présenter une incidence favorable pour l’activité du preneur.
Dès lors que l’une de ces quatre hypothèses est présente, la procédure de déplafonnement du loyer de bail commercial peut être enclenchée.
La procédure du déplafonnement du bail
Quelles que soient les hypothèses envisagées, le propriétaire a la possibilité de demander le déplafonnement lors du renouvellement ou en cours de contrat.
La procédure varie selon les cas vus précédemment. Dès lors que la durée du contrat entre en jeu, le déplafonnement est automatique.
En revanche, s’il y a modification de la valeur locative (que ce soit pour des travaux, une déspécialisation ou un changement des facteurs de commercialité), c’est au bailleur d’en fournir la preuve. Dans ce cas, le déplafonnement a lieu lors de la prochaine révision triennale (sauf si l’entreprise change totalement la nature de son activité commerciale).
Dans ce cadre, une question se pose : peut-on refuser le déplafonnement du contrat de bail commercial ?
La réponse est positive. Pour cela, le locataire devra contester l'augmentation du loyer et faire intervenir un expert.
À noter : Dans certains cas, le déplafonnement est automatique :
- Les locaux monovalents ; il s’agit de locaux n’ayant qu’une seule destination. Ici, un déplafonnement peut chevaucher un autre renouvellement.
- Les locaux à usage exclusif de bureau : le déplafonnement du bail de bureau est automatique. Ces derniers échappent de plein droit à la règle du plafonnement.
- Les terrains : le loyer est fixé en fonction de la valeur réelle
Les limites du déplafonnement avec la loi Pinel
Depuis la loi du 18 juin 2014, le droit au maintien a été renforcé. En effet, un lissage du déplafonnement des loyers du bail commercial est prévu avec la loi Pinel. Cette mesure s’applique pour tous les baux signés ou renouvelés à partir du 1e septembre 2014.
Ces derniers bénéficient d’un déplafonnement à hauteur de 10 % annuel (par rapport au dernier loyer). Cette limitation est appelée le plafonnement du déplafonnement.
Voici un exemple :
Un loyer d’une valeur de 50 000 €, avec un plafonnement fixé à 90 000 €. Dans ce cas, le déplafonnement n’interviendrait qu’à la septième année.
Plus précisément, le locataire devra payer 55 000 € pour l'année 1, 60 500 € pour l’année 2, etc. Jusqu’à 90 000 € en septième année.
En revanche, avec la loi Pinel, si le montant du déplafonnement est trop élevé, il se peut qu’il ne soit jamais versé au cours du bail commercial de 12 ans renouvelé.
Bien qu’elle soit plus avantageuse pour le preneur, les dispositions de la loi Pinel ne sont pas d’ordre public. Le bailleur peut donc introduire une clause y dérogeant.
Strictement encadré par la loi, le déplafonnement des loyers du bail commercial est possible dès lors que la valeur locative du bien augmente ou que la durée dépasse un certain seuil. Cependant, avec la loi Pinel, cette possibilité d’augmentation du loyer est fortement limitée. Il revient donc au propriétaire d’introduire une clause spéciale pour déplafonner le loyer.
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