Faire appel à un avocat pour un bail commercial permet au bailleur comme au locataire de défendre leurs droits. Un avocat pourra également veiller à ce que le contrat de bail commercial contienne des clauses non abusives, afin que le contrat soit valide et applicable en toutes ses dispositions. Un contrat de bail commercial doit en effet présenter les droits et devoirs du bailleur et du preneur du bail (locataire), ainsi que les dispositions applicables tout au long de l’application du bail commercial.
MyFormality et son équipe d’avocats spécialisés en droit commercial vous accompagnent à chaque étape de l’application d’un bail commercial.
Les droits et devoirs du bailleur et du preneur d’un bail commercial
Un contrat de bail commercial doit contenir un certain nombre de dispositions qui sont par nature protectrices du locataire. Le bail commercial permet à un commerçant d’exploiter un local pour son activité professionnelle. Pour un commerçant, le bail commercial représente donc un élément important dans l’exploitation de son commerce. C’est notamment pour cette raison que les droits du locataire sont renforcés pour rapport à ceux du bailleur.
Pour autant, le bailleur d’un bail commercial n’est pas dépourvu de tout droit. MyFormality vous présente ainsi un rapide récapitulatif des principaux droits et devoirs du bailleur et du locataire d’un bail commercial.
Les droits et devoirs du locataire
Le locataire d’un bail commercial bénéficie d’un certain nombre de droits lui permettant de s’assurer une libre jouissance d’un local commercial pendant une durée minimum.
Ces principaux droits sont :
• la jouissance du local commercial faisant l’objet du bail commercial pendant au moins 9 ans ;
• un droit au renouvellement à l’issue des 9 ans ;
• le versement d’une indemnité d’éviction si le bailleur met fin au bail commercial prématurément sans raison valable.
Pour rappel, un bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Pendant les 9 années qui suivent la conclusion d’un bail commercial, le bailleur ne peut pas reprendre la jouissance de son bien, sauf rares exceptions.
Le locataire quant à lui peut donner congé à son bailleur tous les 3 ans, c’est-à-dire à l’issue de 3, 6 ou 9 ans suivant la conclusion du bail commercial. Pour cela, le locataire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) informant le bailleur de son attention de mettre fin au bail commercial dans un délai de 6 mois avant la date de l’échéance triennale.
Le droit au renouvellement est également d’ordre public. En d’autres termes, le bailleur doit accepter la demande de renouvellement du bail commercial effectuée par l’actuel locataire si le bailleur ne peut justifier d’un des motifs admis pour mettre fin au bail commercial.
Pour bénéficier de ce droit au renouvellement, le locataire devra adresser à son bailleur sa demande de renouvellement dans les 6 mois qui précèdent le terme du bail commercial. Sans réponse de la part du bailleur dans un délai de 3 mois, la demande est réputée être acceptée.
Si le bailleur refuse une demande de renouvellement ou souhaite mettre fin au bail commercial avant son terme, ce dernier doit verser une indemnité d’éviction à son locataire.
Concernant les devoirs du locataire, ces derniers sont :
• de payer le loyer au bailleur ;
• d’utiliser le local conformément à sa destination inscrite dans le contrat de bail ;
• d’entretenir les lieux et de réaliser les travaux d’entretien et de rénovation prévus le cas échéant dans le contrat ;
• de laisser les lieux loués dans un état propre sans dégradation à la fin du bail commercial.
D’autres droits et devoirs pourront être prévus dans un contrat de bail commercial. Notre équipe d’avocats de MyFormality pourra vous conseiller et vous accompagner dans la rédaction de votre bail commercial concernant les droits et devoirs du locataire.
Les droits et devoirs du bailleur
Les principaux droits du bailleur concernent la possibilité de mettre fin au bail commercial avant la durée de 9 ans. Ces droits représentent donc des exceptions à la durée minimale de 9 ans pour un bail commercial. Ces exceptions sont notamment la possibilité pour le bailleur :
• d’exclure un locataire mauvais payeur ;
• de reprendre la jouissance des locaux du bail commercial pour utiliser ces locaux à des fins d’habitation ;
• de réaliser des travaux de construction, de rénovation ou même de démolition dans les cas prévus par la loi.
De plus, le bailleur peut négocier avec le locataire une durée de bail supérieure à 9 ans. Pour le bailleur, un bail commercial conclu pour une durée supérieure à 9 ans représente la garantie de recevoir des loyers réguliers durant une longue période. En outre, le bailleur peut proposer une durée ferme au-delà de 9 ans, avec une impossibilité pour le locataire de résilier prématurément le contrat de bail commercial.
Concernant les devoirs du bailleur, ces derniers sont principalement orientés sur la paisible jouissance des locaux par le locataire. Le bailleur devra ainsi garantir à son locataire :
• un local commercial en bon état ;
• un usage normal des lieux ;
• une absence de vices cachés ;
• la réalisation d’importants travaux lorsque cela touche à la vétusté ou à la mise en conformité des lieux.
Un avocat de MyFormality pourra vous conseiller sur l’étendue des droits et des devoirs de chaque partie pouvant raisonnablement figurer dans le contrat de bail commercial.
Conclusion d’un bail commercial : pourquoi faire appel à un avocat ?
La conclusion d’un bail commercial représente une étape délicate, aussi bien pour le bailleur que pour le locataire. C’est à ce moment que les principales dispositions concernant les droits et devoirs des parties vont être négociées et insérées dans le contrat de bail commercial.
Pour le bailleur, est-il plus avantageux de faire appliquer la durée minimale de 9 ans ou de prévoir une durée ferme au-delà des 9 ans ? Comment fixer le prix du loyer ? Comment répartir le paiement des charges et des travaux d’entretien ? Quel sera le montant de l’indemnité d’éviction en cas de résiliation anticipée ? Est-il préférable de faire appel à un avocat ou à un notaire ?
Toutes ces interrogations qui sont loin d’être vaines pour un bailleur pourront trouver réponse auprès de nos avocats de MyFormality. Nos avocats spécialisés en droit commercial pourront également vous alerter sur certains points du contrat auxquels vous n’avez pas pensé et qui peuvent vous permettre de sécuriser vos droits vis-à-vis de votre locataire. Les honoraires d'un avocat de MyFormality seront également adaptés à la rédaction souhaitée d'un bail commercial.
Pour un locataire, les principaux enjeux sont de s’assurer que l’étendue de ses devoirs, comme le paiement de travaux, n’est pas disproportionnée par rapport aux droits qui lui conférés.
Reconduction d’un bail commercial : quels sont les enjeux ?
Pour rappel, le locataire d’un bail commercial bénéficie d’un droit au renouvellement. Si le bailleur rejette la demande de renouvellement de son locataire sans motif valable, ce dernier doit verser une indemnité d’éviction à son locataire.
La reconduction d’un bail commercial peut donc être source de litiges. Nos avocats de MyFormality pourront dès lors accompagner le locataire dans sa demande de renouvellement, en veillant à ce que le délai de 6 mois minimum avant le terme du bail soit respecté.
Pour un bailleur qui souhaite reprendre la jouissance de son bien loué dans le cadre d'un bail commercial, un avocat de MyFormality spécialisé en droit immobilier et en droit commercial pourra l’aider à justifier le motif de son refus afin de ne pas devoir payer l’indemnité d’éviction au locataire.
Comment bien renégocier un bail commercial ?
La renégociation d’un contrat de bail commercial porte bien souvent sur le prix du loyer. Si aucune clause ne prévoit les modalités applicables pour une révision du montant du loyer, cette révision peut intervenir tous les 3 ans. Bien souvent, ce sera le bailleur qui demandera une augmentation du loyer. Il devra le faire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
La loi prévoit des plafonds à l’augmentation du loyer afin que le locataire ne soit pas lésé par une augmentation trop importante.
De plus, le locataire peut refuser cette révision. En cas de désaccord lors d’une renégociation, nos avocats de MyFormality conseillent et représentent les intérêts du locataire et du bailleur devant le tribunal si nécessaire.