La résiliation d'un bail signifie la fin des devoirs et obligations régissant la relation entre le bailleur et le preneur. Elle est le plus souvent matérialisée par un courrier recommandé avec accusé de réception.
La lettre de résiliation, une obligation dans la résiliation d'un bail
En matière de baux commerciaux
Les baux commerciaux sont en principe conclus pour une durée de 9 ans a minima.
Toutefois, il est possible, en dehors de tout manquement de l'une ou l'autre des parties de résilier le contrat à la fin de chaque tiers dans l'exécution du contrat : au bout de la troisième, la sixième et la neuvième année.
Résiliation faite par le locataire
La lettre de résiliation, qu'elle soit une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou un acte dénoncé par voie d'Huissier, doit être remise au bailleur au moins 6 mois avant l'expiration de la période triennale.
En cas de départ à la retraite, il n'y a pas lieu d'atteindre l'expiration d'une période triennale pour adresser sa résiliation.
Résiliation faite par le bailleur
Le bailleur peut lui aussi mettre fin au bail commercial, soit en refusant son renouvellement, soit en donnant congé.
Si le souhait est de donner congé, cela se fait par acte d'Huissier au moins 6 mois avant l'expiration du délai triennal ou du bail commercial. L'acte doit préciser au locataire la possibilité de contester le congé ou de demander une indemnité d'éviction, qui peut se faire dans un délai de 2 ans.
En cas de refus de renouvellement, le bailleur doit le formuler expressément dans un délai de 3 mois ou a défaut, il sera supposé avoir validé la reconduction du bail commercial.
En cas d'application d'une clause résolutoire, il faut alors se référé aux stipulations contractuelles.
En matière de baux d'habitation
Résiliation faite par le locataire
La résiliation d'un bail de location par l'occupant se fait par lettre recommandée, dès la réception de la lettre, un décompte commence pendant lequel le locataire doit continuer de payer les loyers et devra quitter les lieux à l'expiration de ce préavis.
Le préavis est par défaut de 3 mois.
Cependant, dans plusieurs circonstances, la lettre de résiliation du bail n'entraine alors qu'un prévis de 1 mois (zone tendue ou situation particulière : locataire bénéficiant du RSA)
Résiliation faite par le propriétaire
Le bailler peut donner congé dans trois hypothèses :
Vendre le logement, l'occuper ou pour un motif légitime et sérieux (manquement grave du locataire à ses obligations). Ce ne sont là que les règles générales et les logements conventionnés ou sociaux font l'objet de régimes spéciaux.
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