Formality.fr

10 minutes maximum pour effectuer votre démarche

Plus de 5 200 documents et données sécurisés

Plus de 300 experts avocats, huissiers, experts-comptables, assureurs, financiers

Le loueur en meublé professionnel (LMP)

 

Cotisations sociales : assujettissement obligatoire

Depuis le 1er janvier 2021, le statut du loueur en meublé professionnel prévoit, pour toute personne qui exerce une activité en tant que loueur en meublé à titre professionnel et qui est affilié au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles, un assujettissement obligatoire.

Les taux qui seront fixés varieraient entre 35 et 40% des bénéfices réalisés, alors qu'auparavant l'application se faisait en fonction des prélèvements sociaux qui étaient fixés à 17,2%.

Dans le cas où l'activité présenterait un déficit (en prenant en compte la déduction des charges ainsi que celle des amortissements), la loi prévoit également un assujettissement minimum de 1145 euros à l'URSAFF.

 

Conditions à remplir cumulativement pour être loueur en meublé professionnel :

- Les recettes annuelles doivent être supérieures à 23 000 € (loyers+ charges). Dans le cas où l’activité commence au cours de l’année, ce seuil sera ré-estimé.

- Les autres revenus du foyer fiscal ne doivent pas excéder les recettes annuelles du LMP, à savoir les salaires dans le cas où une activité professionnelle est exercée, dans le cadre de bénéfices agricoles ou encore non commerciaux, etc.

 

À noter que seul un fiscaliste/comptable doit pouvoir vous certifier le respect de ces conditions qui sont indispensables au statut de LMP.

De toutes les façons en tant que loueur en meublé non professionnel, il y a une obligation comptable à respecter aussi, et la présence d’un professionnel agrée est indispensable.

Pour résumer, il faut savoir que les recettes annuelles doivent représenter la moitié ou plus des ressources du foyer fiscal qui sont soumis à l’impôt sur le revenu.

 

Avantages pour le loueur en meublé professionnel

Il y a trois avantages principaux :

- L’imputation des déficits

- Les plus-values professionnelles

- L’impôt sur la fortune immobilière

 

L’imputation des déficits

Pour un LMP, les déficits peuvent être déduits sur le revenu global de l'année, et ce, sans qu'il n'y ait de limite sur le montant. Bien sûr, le déficit ne doit pas provenir des amortissements qui sont non déductibles fiscalement.

Ce système des amortissements peut vous être profitable à conditions qu'il ne soit utilisé dans le but de réduire ou de ramener à zéro le bénéfice. L'excédent déficitaire pourra ensuite être reporté sur les revenus des six années qui suivent vous permettant de réduire les factures fiscales mais avec un forfait minimum à payer à l'URSSAF.

 

Les plus-values professionnelles

Il est possible de bénéficier, jusqu'au 31 décembre 2020, du régime des plus-values professionnelles qui s'avère plus avantageux que celui des particuliers.

Dans ce cas, si vous décider de vendre un logement qui a été loué depuis au moins cinq ans et dont les recettes ne dépassant pas 90 000 euros, alors vous serez exonéré d'impôt. Si les recettes varient entre 90 000 euros et 126 000 euros, alors l'exonération sera partielle.

Par ailleurs, à partie du 1er janvier 2021, s'agissant des vendeurs qui sont soumis au LMP, la fiscalité de leurs plus-values sera alourdie car elle seront soumises aux cotisations sociales, à savoir près de 40%. Le prix à payer pourra être parfois plus élevé que celui de la fiscalité des plus-values des particuliers.

L’impôt sur la fortune immobilière

Pour le LMP, les logements meublés qui sont considérés comme étant des biens professionnels ne sont pas soumis à l'IFI qui a remplacé l'ISF en 2018. Mais pour cela, il faut que cette condition soit remplie : celle du bénéfice professionnel qui doit être supérieur aux autres revenus du foyer. Ce bénéfice est celui correspond au bénéfice net et qui peut être déterminé dans les conditions prévues à l'article 38 du CGI.