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Amortissement en matière de LMNP

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Le LMNP qui signifie Loueur en Meublé Non Professionnel est un statut fiscal qui vous offre de nombreux avantages comme de ne pas payer d'impôts, ou peu, sur les loyers.

 

Pour bénéficier de ce statut de LMNP, le propriétaire du bien immobilier doit réunir certaines conditions pour la location meublée, entre autre, :

  • L'usage qui sera fait de cette activité ne l'est pas à titre professionnel.
  • Les revenus de la location meublée ne devront pas dépasser 23 000 euros par an ou 50%
  • L'usage qui sera fait de ce bien doit être saisonnier (résidence de tourisme), temporaire (résidence d'affaires) ou permanent (résidence étudiante, senior, EHPAD).
  • Le bien loué en tant que meublé doit respecter les conditions pour ce type de location, c'est-à-dire être composé des équipements nécessaires à la vie quotidienne (lit, cuisine équipée, ameublements etc.).

 

Aussi, c’est l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui s’impose au propriétaire de revenus qui résultent de la location de locaux meublés, ainsi que les revenus qui proviennent de la sous-location de locaux meublés pour un locataire.

Le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé, c’est-à-dire tous ceux qui seraient indispensable, par le locataire, à une occupation normale.

 

Et voici donc la liste des charges qui peuvent être déductibles de vos recettes LMNP accompagnée de l'explication de l'amortissement sur votre activité (d'importantes économies d'impôts peuvent ainsi être réalisées).

 

Les charges déductibles

Dans le cadre de l'exploitation d'un bien meublé, les charges qui sont payées peuvent toutes être déductibles et donc déduites des recettes.

Afin de pouvoir les comptabiliser, les factures doivent avoir une date qui soit égale ou postérieure à la date du début d'activité. Pour les dépenses qui concerneraient des travaux ou mobilier et qui seraient supérieures à 600 euros, elles sont à passer en dépenses amortissables.

 

Parmi les charges déductibles, il est possible de retrouver :

  • Charges de copropriété
  • Electricité
  • Honoraires d'agence
  • Assurance du bien
  • Entretien du bien
  • Impôts et taxe
  • Intérêt d'emprunt et frais de dossier
  • Téléphone et internet

 

La liste n'est pas exhaustive, il vous sera possible de déduire d'autres charges comme les frais d'essence qui auront servi à vos déplacements d'entrées et de sorties de locataires ou encore le paiement d'annonces sur un site etc.

Dans le cas où votre bien a été acheté dans l'année en cours, il vous sera possible de déduire les frais de notaire également. Pour cela, lors de l'enregistrement, il vous suffira seulement d'inscrire la date d'activité comme étant la date d'acquisition. Et aussi, sont déductibles également les honoraires d'agence qui ont été versés.

➔ Ici, la règle dont il faut absolument se souvenir est que la dépense doit être réalisable, probable et justifiée.

 

À noter que le déficit LMNP qui est réalisé par les charges peut être reportable et peut même être cumulable sur les années futures. Il peut ainsi servir sur une période de 10 ans en déduction des recettes de LMNP.

 

Les dépenses amortissables

Les dépenses amortissables sont celles qui sont généralement supérieures à 600 euros. Et pour qu'elles soient comptabilisées, il est nécessaire que la date des factures correspondent à la date de votre début d'activité. Ainsi, en LMNP, l'amortissement va correspondre à la perte de valeur de votre bien pour une période précise (3 - 10 ans généralement). Il va permettre donc de déduire la somme de cette perte dans vos recettes.

Voici une listes des dépenses qui sont les plus courantes que vous pouvez amortir, et donc déduire de vos recettes :

  • Travaux effectués
  • Mobilier acheté

À noter qu'en fonction du type de dépense effectué, mais aussi de la somme dépensée, une durée sera renseignée spécifiquement. Cette durée correspondra à l'usage du bien et elle se doit d'être réaliste.

Voici des exemples de dépenses amortissables avec leur durée d'amortissement :

  • Literie : 6 ans
  • Table de séjour : 10 ans
  • Canapé : 10 ans
  • Travaux de peinture : 10 ans
  • Parquet : 15 ans

 

L'amortissement en LMNP

L'amortissement en LMNP est l'un des postes principaux qui permettrait de ne pas payer d'impôts sur les recettes, ou moins d'impôts dans 85% des cas. En effet, il sera possible de ventiler les composants que contient le bien avec leur durée spécifique d'amortissement (aménagement, terrain, gros œuvre, etc.).

C'est une évolution fiscale de 2005 qui a mis en place ce système de ventilation (ou décomposition) qui permet au bien d'être ventilé en différents éléments principaux constituant ainsi les composants.

Il est considéré que 30 ou 40 ans serait la durée moyenne de l'amortissement d'un bien tout en restant réaliste. C'est-à-dire que le bien perdra de sa valeur initiale (date de début d'activité) à chaque année qui passe pendant la durée moyenne.

À noter :

  • Peu importe la date d'achat du bien, il sera possible de l'amortir à partir du début de votre activité.
  • Dans le cas où il y aurait revente, il n'y aura pas d'impact. La plus-value sera calculé en prenant en compte la valeur d'achat et non la valeur du bien amorti.

Cet avantage n'existe que dans les locations meublées, les locations vides ne pouvant pas déduire cet amortissement.

 

Le déficit

Le déficit peut être dû à cause des amortissements et continuer à se cumuler pour les années suivantes dans le cas où vous serez en bénéfice. Mais bien sûr, les amortissements non utilisés peuvent l'être à n'importe quel moment, il n'y a pas de limite.

Il y a donc beaucoup d'avantages avec tous ces éléments qui peuvent être déduits des recettes de LMNP, cependant, la gestion peut devenir très complexe, notamment pour la conservation des factures et des justificatifs, c'est pourquoi il est fortement recommandé de faire appel à un expert pour vous accompagner dans cette tâche.

 

Prenons un exemple pour illustrer le calcul de l'amortissement d'un appartement acheté à 200 000 euros :

  • Il faut diviser le montant du bien par 25 pour avoir le montant d'un amortissement annuel sur 25 ans : cela donne 8 000 euros.
  • 5 000 euros est la montant du mobilier. L'amortissement annuel sera de 1 000 euros sur 5 ans.
  • Les frais de notaire sont amortis de la même façon que ceux de l'immobilier, c'est-à-dire 15 000 euros que l'on divise par 25 et qui nous donnera une valeur de 600 euros.

Sur les 5 premières années, 9 600 euros est le montant de l'amortissement annuel. Ensuite, sur les 20 années qui suivront, l'amortissement annuel sera de 8 600 euros.

Si le bénéfice comptable, grâce aux loyers perçus, atteint 10 000 euros, alors pendant les 5 premières années, le bénéfice imposable sera de 400 euros (10 000 - 9 600).

En conclusion, le statut de LMNP vous permettra de défiscaliser; de façon significative, vos revenus.