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Les statuts pour un loueur en meublé non professionnel (LMNP)

 

Le LMNP qui signifie Loueur en Meublé Non Professionnel est un statut fiscal qui vous offre de nombreux avantages comme de ne pas payer d'impôts, ou peu, sur les loyers.

 

Pour bénéficier de ce statut de LMNP, le propriétaire du bien immobilier doit réunir certaines conditions pour la location meublée, entre autre, :

  • L'usage qui sera fait de cette activité ne l'est pas à titre professionnel.
  • L'usage qui sera fait de ce bien doit être saisonnier (résidence de tourisme), temporaire (résidence d'affaires) ou permanent (résidence étudiante, senior, EHPAD).
  • Le bien loué en tant que meublé doit respecter les conditions pour ce type de location, c'est-à-dire être composé des équipements nécessaires à la vie quotidienne (lit, cuisine équipée, ameublements etc.).

 

Aussi, c’est l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui s’impose au propriétaire de revenus qui résultent de la location de locaux meublés, ainsi que les revenus qui proviennent de la sous-location de locaux meublés pour un locataire.

Le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé, c’est-à-dire tous ceux qui seraient indispensable, par le locataire, à une occupation normale.

 

Et voici donc une définition plus approfondie du statut LMNP ainsi que les conditions pour appliquer l'un des régimes possibles pour ce dispositif.

 

La définition du statut LMNP

Le statut LMNP est celui qui régit les locations de logements meublés mais dont les revenus produits ne doivent pas dépasser un certain seuil, à savoir :

  • 23 000 € par an pour le propriétaire du logement ;
  • 50 % des revenus globaux par an du propriétaire du logement.

 

Le statut LMNP et sa fiscalité

La LMNP est l'un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus anciens et les plus accessibles en France datant de 1949.  En effet, grâce au mécanisme de l'amortissement, cette activité va permettre de réduire ses impôts de manière considérable.

Au niveau fiscal, la mise en location ou en sous-location d'un bien meublé est considéré comme étant une activité commerciale. C'est donc dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) que seront classés les loyers perçus par le propriétaire de la location. A ce stade, deux régimes d'imposition vont pouvoir s'appliquer, au choix pour le bailleur d'appliquer l'un ou l'autre :

  • Le régime micro-BIC
  • Le régime réel

 

Le statut LMNP et ses conditions d'obtention 

Les obligations du bailleur

  • L'enregistrement auprès du centre des impôts (celui dont dépend le bien immobilier)
  • Le remplissage du formulaire Cerfa n° 11921*05 - Rubrique "Déclaration de début d'activité - Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante » (P0i) 
  • L'envoi au Greffe du tribunal de commerce

Ces démarches vont permettre d'obtenir un numéro de SIRET et de débuter l'activité de loueur en meublé.

A savoir que le bailleur à un délai de 15 jours pour faire déclarer son statut LMNP, à compter de la date de la signature du contrat de bail. Et aussi, il faut rappeler que le fruit des revenus perçus ne doit pas dépasser plus de 23 000 euros ni représenter plus de 50% des revenus globaux. Autrement, ce sera le statut LMP (location meublée professionnel) qui s'appliquera. 

 

Le choix par le bailleur du régime d’imposition

Comme expliquer plus haut, le loueur en meublé non professionnel a le choix entre deux régimes d’imposition sur ses recettes locatives :

  • Le régime micro-BIC : ce régime va pouvoir être applicable lorsque les recettes locatives sont en dessous de 70 000 euros. il va permettre un abattement forfaitaire, sur le revenu imposable, de 50%. Mais il y a une contrepartie : aucune charge ne pourra être déduite par la suite.
  • Lerégime réel : ce régime va permettre au propriétaire du logement meublé la déduction des frais réellement investis, c'est-à-dire les frais de notaires et d'agence, les taxes foncières, les charges de copropriété, etc.

Pour que le bailleur fasse le bon choix entre ces deux régimes d'imposition, tout va dépendre du total des charges et des dépenses liées au logement meublé. En effet, si ces dernières dépassent l'abattement forfaitaire de 50%, alors le régime réel est celui qui serait le plus favorable ; dans le cas contraire, ce serait le régime micro-BIC qui le serait.

Dans beaucoup de cas, le régime réel est celui qui est choisi par les bailleurs car les charges et les dépenses dépassent souvent l'abattement forfaitaire de 50% même si c'est le régime le moins compliqué en matière d'utilisation.

 

Les obligations déclaratives

Les recettes locatives qui sont perçues par le propriétaire d'une LMNP sont imposables, ce qui signifie qu'elles doivent obligatoirement figurer sur la déclaration annuelle des revenus de ce dernier. Selon que le bailleur choisisse le régime micro-BIC ou le régime réel, les règles de comptabilité et déclaratives ne seront pas les mêmes :

  • Avecle régime micro-BIC : un seul formulaire à remplir, le formulaire 2042 C PRO :
  • Si vous déclarez vos revenus sur papier, remplissez l’imprimé annexe Cerfa n° 11222*22.
  • Si vous déclarez en ligne, sur impots.gouv.fr, cochez la case « Revenus des locations meublées non professionnelles » à la page de sélection des rubriques.
  • Avecle régime réel : remplir une déclaration de résultat sur le formulaire 2031 et ses annexes, les déclarations 2033-A à E. Envoyer ensuite le tout au Service des Impôts des Entreprises (SIE) en ligne. Le résultat final doit être reporté dans la déclaration de revenus 2042 C PRO

 

Les conditions liées à la location du bien meublé

  • Le bien doit faire 9m2 ou plus
  • Le bien doit être meublé

Par meublé, il est fait référence à ce que le bien soit un minimum décent et donc équipé de ce qu'il faut pour vivre, à savoir des meubles (table, rangements), une cuisine (avec plaques de cuissons, four, congélateur, vaisselle, ustensiles, etc.), lit (avec draps et couette), luminaires etc.

 

Les locations possibles en LMNP

Sont considérés comme meublés, les biens immobiliers suivants :

  • Une maison ou un appartement meublé
  • Une résidence hôtelière (tourisme)
  • Une chambre d’hôte ou un gîte rural
  • Une maison de retraite
  • Une résidence de services (que ce soit pour des étudiants, des seniors, du tourisme ou encore des voyageurs d’affaires).