La location LMNP présente de nombreux avantages pour des personnes souhaitant investir dans le secteur de la location immobilière.
Pour pouvoir bénéficier d’un tel régime, il est nécessaire de répondre à certaines conditions :
Il est tout d’abord nécessaire d’effectuer l’investissement immobilier (construction ou acquisition immobilière) en vue de louer l’immeuble. La location devra débuter dans le mois suivant la construction de l’immeuble ou son acquisition.
Ensuite, l’immeuble devra répondre aux caractéristiques de la location meublée. Pour ce faire, le bien devra comprendre au minimum les meubles suivants : Un lit avec une couette ou une couverture ; des volets ou rideaux pour les fenêtres situées dans les chambres ; des plaques de cuisson ; un four ou un four à micro-onde ; un réfrigérateur ; un congélateur ou, à défaut, un compartiment à congélation dans le réfrigérateur ; de la vaisselle ; une table ; des sièges ; des meubles pour le rangement ; des luminaires ; des produits ménagers et matériels d’entretien (aspirateur ou balai).
Le statut de loueur meublé non professionnel est conditionné au non-dépassement des seuils suivants :
- Les recettes annuelles issues de la location en meublé sont inférieures à 23 000 euros ;
- Ces recettes n’excèdent pas les revenus d’activité du foyer fiscal.
Enfin, la personne souhaitant bénéficier du régime de loueur meublé non professionnel (LMNP ne devra pas être inscrite au RCS sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
I. Avantages communs au LMNP neuf et LMNP occasion : des avantages fiscaux
Le régime de LMNP est entouré d’une fiscalité avantageuse, que la personne soit soumise au régime micro-BIC, régime réel simplifié ou bénéficie du statut LMNP Censi-Bouvard.
A) La soumission du loueur meublé non professionnel au régime des bénéfices industriels et commerciaux
Une question récurrente se présente aux personnes propriétaires d’un bien immobilier souhaitant mettre ce dernier en location : quel régime choisir entre la location vide ou meublée, et surtout quel est le régime le plus rentable.
Choisir de louer son bien immobilier en meublé sous le statut de loueur meublé non professionnel permet de soumettre les revenus tirés de la location au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Ce régime est plus avantageux que le régime fiscal attaché à la location vide. Les revenus tirés de la location vide sont, en effet, imposés dans la catégorie des revenus fonciers, régime moins avantageux que le régime BIC.
En effet, deux régimes fiscaux sont offerts aux personnes louant leur bien immobilier vide :
· Soit, la personne opte pour le régime forfaitaire (dit aussi micro-foncier). Dans une telle situation, le bailleur bénéficiera d’un abattement de 30 % sur ses revenus locatifs.
· Si la personne a, a contrario, opté en faveur du régime réel, elle pourra déduire ses charges liées à l’immeuble loué (travaux, intérêts d'emprunt, etc.) permettant de réduire la part imposable de ses revenus locatifs. Si l’imputation des charges crée un déficit foncier, ce dernier s’imputera sur les revenus globaux de la personne dans la limite de 10.700 € par an. Cette opportunité d’imputer le déficit foncier sur les revenus globaux n’est pas possible en matière de location meublée.
B) Des avantages fiscaux selon le régime d’imposition choisi
1° Le régime micro-BIC ouvre droit à un abattement forfaitaire sur les recettes locatives
Une personne bénéficiant du statut LMNP n’ayant pas opté pour le régime réel sera par défaut soumise au régime micro-BIC.
Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur ses recettes locatives (71% en cas de location meublée de tourisme). La location vide est bien moins avantageuse sur ce point puisqu’elle n’ouvre droit qu’à un abattement de 30%.
L’option en faveur du régime micro-BIC est intéressante lorsque l’abattement est supérieur aux charges déductibles. En revanche, si l’abattement est inférieur aux charges déductibles, il sera plus intéressant d’opter pour le régime réel de déclaration.
2° L’option en faveur du régime réel de déclaration ouvre droit à une déduction des charges relatives au bien loué
Ce régime est obligatoire lorsque les revenus fonciers annuels dépassent le montant de 33.100 €.
Le statut LMNP permet de déduire des revenus locatifs toutes les charges supportées pour le bien immobilier. Par exemple, les frais de rénovation, de gestion, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt viendront réduire vos revenus locatifs.
L’ensemble de ces frais peuvent conduire à un déficit foncier. Dans une telle situation, vous ne serez pas imposable sur vos revenus locatifs.
Le déficit sur une année peut être reportée sur les exercices suivants, dans une limite de 10 ans.
ATTENTION : La possibilité de défiscaliser en effectuant une déduction de charges est réservée aux personnes répondant au statut de LMNP qui ont opté pour le régime réel de déclaration (et non en faveur du régime micro-BIC).
3° Le statut LMNP Censi-Bouvard
Un investissement dans une résidence de services (EHPAD, résidence étudiante, résidence sénior) permet également de bénéficier du statut de LMNP Bouvard Censi.
Le régime Censi-Bouvard offre trois avantages aux personnes investissant dans une résidence de services :
· La possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien immobilier ;
· Une réduction d’impôt de 11% sur le prix d’acquisition du logement ;
· La garantie des loyers issue du bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence de services.
II. Les atouts de l'investissement dans des immeubles neufs
A) La possibilité de récupération de la TVA
En principe, les locations sous le statut LMNP sont exonérées de TVA, sauf exception. Lorsque la location est soumise à TVA, le statut de LMNP neuf ouvre droit à la récupération de la TVA. La possibilité de récupérer de la TVA découle du statut de commerçant qu’offre le statut de loueur meublé non professionnel. Il sera donc possible pour le loueur de récupérer la TVA liée au logement.
B) Les plus-values
Louer son bien immobilier sous le régime de LMNP neuf est également avantageux sur le plan des plus-values. En effet, en cas de cession dudit bien immobilier, le régime avantageux des plus-values des particuliers sera applicable, et non celui applicable aux professionnels.
III. Les atouts de l'investissement dans des immeubles anciens
Choisir d’investir dans la LMNP occasion présente de nombreux avantages.
Tout d’abord, faire le choix d’investir dans un bien immobilier ancien et d’opter pour le statut LMNP permet d’être livré plus rapidement que pour un investissement réalisé dans du neuf. Il évite les inconvénients des délais de construction, et les éventuelles malfaçons pouvant en résulter.
Par ailleurs, l’investisseur aura également une parfaite connaissance du bien immobilier. Il connaîtra les charges affectées au bien acquis lors de son investissement en se renseignant auprès du précédent propriétaire.
Enfin, l’investissement effectué dans des biens d’occasion offre généralement une rentabilité plus avantageuse qu’un investissement dans un bien immobilier neuf.
IV. Les autres atouts du statut de loueur meublé non professionnel
Outre les principaux avantages du statut LMNP, il existe également d’autres atouts issus de ce régime.
Tout d’abord, le statut de loueur meublé non professionnel présente l’avantage d’être ouvert à tous les contribuables domiciliés en France. Dès lors que les conditions précédemment énumérées (point I) sont réunies, toute personne domiciliée en France peut bénéficier du statut de LMNP.
Le statut de LMNP est également avantageux du point de vue de sa simplicité administrative. Pour pouvoir bénéficier de ce statut, il suffit de s’enregistrer à l’aide du formulaire P0i de début d’activité. Aucune autre démarche administrative n’est requise.