Le LMNP qui signifie Loueur en Meublé Non Professionnel est un statut fiscal qui vous offre de nombreux avantages comme de ne pas payer d'impôts, ou peu, sur les loyers.
Pour bénéficier de ce statut de LMNP, le propriétaire du bien immobilier doit réunir certaines conditions pour la location meublée, entre autre, :
- L'usage qui sera fait de cette activité ne l'est pas à titre professionnel.
- Les revenus de la location meublée ne devront pas dépasser 23 000 euros par an ou 50% du CA de votre activité principale.
- L'usage qui sera fait de ce bien doit être saisonnier (résidence de tourisme), temporaire (résidence d'affaires) ou permanent (résidence étudiante, senior, EHPAD).
- Le bien loué en tant que meublé doit respecter les conditions pour ce type de location, c'est-à-dire être composé des équipements nécessaires à la vie quotidienne (lit, cuisine équipée, ameublements etc.).
Aussi, c’est l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui s’impose au propriétaire de revenus qui résultent de la location de locaux meublés, ainsi que les revenus qui proviennent de la sous-location de locaux meublés pour un locataire.
Le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé, c’est-à-dire tous ceux qui seraient indispensable, par le locataire, à une occupation normale.
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Et voici donc la liste des charges qui peuvent être déductibles de vos recettes LMNP (d'importantes économies d'impôts peuvent ainsi être réalisées).
Les charges déductibles pour une LMNP
Il existe différents régimes d'imposition pour un loueur de meublé non professionnel, et c'est en fonction du choix d'un des régimes que le loueur pourra ou non déduire les charges de ses recettes. C'est pourquoi il est important de bien réfléchir avant de choisir un régime plutôt qu'un autre : ils ne fonctionnent pas de la même façon.
Les régimes d'impostion pour une LMNP
Il existe 2 régimes d'imposition lorsque nous sommes en location meublée non professionnel.
- Régime micro
Il s'agit d'un régime d'abattement forfaitaire et il s'applique sous certaines conditions.
Pour les locations meublées, il ne faut pas dépasser des recettes de plus de 70 000€. Ici, l'abbattement qui est appliqué sur les sommes encaissées représente 50%.
Pour les locations de chambres d'hôtes ou meublées de tourisme, il ne faut pas dépasser des recettes de plus de 170 000€. Ici l'abbatement qui est appliqué sur les sommes encaissées représente 71%.
- Régime réel
Il s'agit d'un régime qui va permettre de déduire des recettes toutes les charges réelles et inhérentes au bien qui est mis locatin. Les dépenses effectuées doivent bien entendu être faites dans l'intérêt du bien meublé.
Ainsi, un justificatif de chaque dépense doit être conservé et le loueur a l'obligation de tenir une comptabilité. Les sommes qui seront perçues, seront également reportées sur la déclaration d'impôt après déduction des charges.
Le régime réel et la déduction des charges
Les charges déductibles sont toutes les dépenses qui sont engagées dans l'exploitation de la location du bien.
Il est impératif de garder tous les justificatifs des dépenses engagées. Et ceux-ci doivent tous correspondre à une date qui soit ultérieure au début de l'activité.
Principalement, les charges déductibles sont :
Les coûts fixes incluent l'électricité, l'eau, le téléphone, internet, la taxe foncière, la taxe d'habitation, la CFE, l'assurance du bien (non-occupant), l'assurance loyers impayés, les dépenses d'entretien <600€, les charges de copropriété (sauf travaux), les frais de comptabilité (2/3 déductibles), les frais de notaire, les honoraires d'agence immobilière, les intérêts d'emprunt et frais de dossier, les frais de publicité.
Et l'amortissement de certaines charges est possible :
- Travaux de réparation
- Travaux d’amélioration (rénovation d’une cuisine par exemple)
- Aachat de mobilier (canapé, lit, équipement de cuisine)
- Achat du bien ainsi que ses frais de notaire
Faire le choix de louer un meublé en tant que non professionnel suppose de bien connaître ses droits et devoirs.
Un expert-comptable peut vous être très utile dans vos démarches en tant que loueur de meublé non professionnel. MyFormality peut vous accompagner et vous conseiller avec l'aide de ses experts.