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Le LMNP qui signifie Loueur en Meublé Non Professionnel est un statut fiscal qui vous offre de nombreux avantages comme de ne pas payer d'impôts, ou peu, sur les loyers.

 

Pour bénéficier de ce statut de LMNP, le propriétaire du bien immobilier doit réunir certaines conditions pour la location meublée, entre autre, :

  • L'usage qui sera fait de cette activité ne l'est pas à titre professionnel.
  • L'usage qui sera fait de ce bien doit être saisonnier (résidence de tourisme), temporaire (résidence d'affaires) ou permanent (résidence étudiante, senior, EHPAD).
  • Le bien loué en tant que meublé doit respecter les conditions pour ce type de location, c'est-à-dire être composé des équipements nécessaires à la vie quotidienne (lit, cuisine équipée, ameublements etc.).

Aussi, c’est l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui s’impose au propriétaire de revenus qui résultent de la location de locaux meublés, ainsi que les revenus qui proviennent de la sous-location de locaux meublés pour un locataire.

Le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé, c’est-à-dire tous ceux qui seraient indispensable, par le locataire, à une occupation normale.

 

Les conditions d'obtention du statut LMNP

Pour qu'une location soit considérée comme une location meublée, il faut que le bien loué soit équipé d'un mobilier qui serait adapté à la destination du bien.

L'importance du lieu devra donc être équilibré avec l'ameublement et l'agencement du logement. C'est à dire que lorsque le locataire emménage dans le bien, le bailleur doit pouvoir faire en sorte que tous les équipements nécessaires sont disponibles.

L'acquéreur d'un bien mis en location peut profiter d'avantages fiscaux et économiques car il s'agit d'investir dans un placement moins contraignant que dans un bien loué de façon traditionnelle.

Le bien alors acquit pourra être confié à un exploitant selon le secteur choisi et un bail commercial viendra lier les deux parties (propriétaire et exploitant). La location sera ainsi effectuée non professionnellement et elle sera dispensée, pour l'acquéreur, de toute gestion.

 

Les conditions de fonctionnement du régime LMNP

Le régime LMNP peut convenir à toute personne souhaitant à faire constituer une rente fiscalisée sur un long terme et cela peut être un très bon complément de revenu afin d'anticiper sa retraite car il permet de développer son propre patrimoine.

Pour profiter du régime LMNP, il y a certaines conditions à respecter notamment celles concernant les revenus : les revenus de la location meublée ne devront pas dépasser 23 000 euros par an ou 50% du CA de votre activité principale. S'il y a dépassement, alors le loueru sera considéré comme étant dans le régime d'un Loueur Meublé Professionnel.

 

Les locations possibles en LMNP ?

Sont considérés comme meublés, les biens immobiliers suivants :

  • Une maison ou un appartement meublé
  • Une résidence hôtelière (tourisme)
  • Une chambre d’hôte ou un gîte rural
  • Une maison de retraite
  • Une résidence de services (que ce soit pour des étudiants, des seniors, du tourisme ou encore des voyageurs d’affaires).

Les avantages du bail commercial en LMNP ?

La gestion du bien mis en location étant confé à des professionnels, un contrat unira l'investisseur et l'exploitant. Ce dernier sera en charge de veiller à ce que le séjour du locataire soit conforme à ses besoins et donc au bon fonctionnelement de la structure.

Le bien qui sera alors loué par l'exploitant fera l'objet d'un contrat de bail commercial et non pas d'un contrat de bail d'habitation. 

Ici, plusieurs avantages sont à souligner : 

  • Durée de bail de 11 ans et 9 mois généralement
  • Répartition des charges et des diverses assurances
  • Obligations et devoirs de l'exploitatant envers l'investisseur
  • Garanties et indéxation des loyes

Ainsi, le bail commercial engage l'exploitant dans sa gestion du bien et encadre aussi les agissements de chaque partie, pour que l'exploitation du bien se fasse dans les meilleures conditions.

 

La fiscalité du LMNP

Au niveau fiscal, la mise en location ou en sous-location d'un bien meublé est considéré comme étant une activité commerciale. C'est donc dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) que seront classés les loyers perçus par le propriétaire de la location. A ce stade, deux régimes d'imposition vont pouvoir s'appliquer, au choix pour le bailleur d'appliquer l'un ou l'autre :

  • Le régime micro-BIC
  • Le régime réel

Les dépenses amortissables sont celles qui sont généralement supérieures à 600 euros. Et pour qu'elles soient comptabilisées, il est nécessaire que la date des factures correspondent à la date de votre début d'activité. Ainsi, en LMNP, l'amortissement va correspondre à la perte de valeur de votre bien pour une période précise (3 - 10 ans généralement). Il va permettre donc de déduire la somme de cette perte dans vos recettes.

Voici une listes des dépenses qui sont les plus courantes que vous pouvez amortir, et donc déduire de vos recettes :

  • Travaux effectués
  • Mobilier acheté

À noter qu'en fonction du type de dépense effectué, mais aussi de la somme dépensée, une durée sera renseignée spécifiquement. Cette durée correspondra à l'usage du bien et elle se doit d'être réaliste.

Voici des exemples de dépenses amortissables avec leur durée d'amortissement :

  • Literie : 6 ans
  • Table de séjour : 10 ans
  • Canapé : 10 ans
  • Travaux de peinture : 10 ans
  • Parquet : 15 ans