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La fiscalité en matière de LMNP 

 

Le LMNP qui signifie Loueur en Meublé Non Professionnel est un statut fiscal qui vous offre de nombreux avantages comme de ne pas payer d'impôts, ou peu, sur les loyers.

 

Pour bénéficier de ce statut de LMNP, le propriétaire du bien immobilier doit réunir certaines conditions pour la location meublée, entre autre, :

  • L'usage qui sera fait de cette activité ne l'est pas à titre professionnel.
  • Les revenus de la location meublée ne devront pas dépasser 23 000 euros par an ou 50% du CA de votre activité principale.
  • L'usage qui sera fait de ce bien doit être saisonnier (résidence de tourisme), temporaire (résidence d'affaires) ou permanent (résidence étudiante, senior, EHPAD).
  • Le bien loué en tant que meublé doit respecter les conditions pour ce type de location, c'est-à-dire être composé des équipements nécessaires à la vie quotidienne (lit, cuisine équipée, ameublements etc.).

Aussi, c’est l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui s’impose au propriétaire de revenus qui résultent de la location de locaux meublés, ainsi que les revenus qui proviennent de la sous-location de locaux meublés pour un locataire.

Le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé, c’est-à-dire tous ceux qui seraient indispensable, par le locataire, à une occupation normale.

 

A)   La soumission du loueur meublé non professionnel au régime des bénéfices industriels et commerciaux

 

Une question récurrente se présente aux personnes propriétaires d’un bien immobilier souhaitant mettre ce dernier en location : quel régime choisir entre la location vide ou meublée, et surtout quel est le régime le plus rentable. 

 

Choisir de louer son bien immobilier en meublé sous le statut de loueur meublé non professionnel permet de soumettre les revenus tirés de la location au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). 

Ce régime est plus avantageux que le régime fiscal attaché à la location vide. Les revenus tirés de la location vide sont, en effet, imposés dans la catégorie des revenus fonciers, régime moins avantageux que le régime BIC. 

 

En effet, deux régimes fiscaux sont offerts aux personnes louant leur bien immobilier vide : 

  • Soit, la personne opte pour le régime forfaitaire (dit aussi micro-foncier). Dans une telle situation, le bailleur bénéficiera d’un abattement de 30 % sur ses revenus locatifs. 
  • Si la personne a, a contrario, opté en faveur du régime réel, elle pourra déduire ses charges liées à l’immeuble loué (travaux, intérêts d'emprunt, etc.) permettant de réduire la part imposable de ses revenus locatifs. Si l’imputation des charges crée un déficit foncier, ce dernier s’imputera sur les revenus globaux de la personne dans la limite de 10.700 € par an. Cette opportunité d’imputer le déficit foncier sur les revenus globaux n’est pas possible en matière de location meublée. 

 

B)   Des avantages fiscaux selon le régime d’imposition choisi

 

1° Le régime micro-BIC ouvre droit à un abattement forfaitaire sur les recettes locatives

 

Une personne bénéficiant du statut LMNP n’ayant pas opté pour le régime réel sera par défaut soumise au régime micro-BIC. 

 

Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur ses recettes locatives (71% en cas de location meublée de tourisme). La location vide est bien moins avantageuse sur ce point puisqu’elle n’ouvre droit qu’à un abattement de 30%.  

 

L’option en faveur du régime micro-BIC est intéressante lorsque l’abattement est supérieur aux charges déductibles. En revanche, si l’abattement est inférieur aux charges déductibles, il sera plus intéressant d’opter pour le régime réel de déclaration.

 

2° L’option en faveur du régime réel de déclaration ouvre droit à une déduction des charges relatives au bien loué 

 

Ce régime est obligatoire lorsque les revenus fonciers annuels dépassent le montant de 33.100 €. 

 

Le statut LMNP permet de déduire des revenus locatifs toutes les charges supportées pour le bien immobilier. Par exemple, les frais de rénovation, de gestion, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt viendront réduire vos revenus locatifs. 

 

L’ensemble de ces frais peuvent conduire à un déficit foncier. Dans une telle situation, vous ne serez pas imposable sur vos revenus locatifs. 

 

Le déficit sur une année peut être reportée sur les exercices suivants, dans une limite de 10 ans.  

 

ATTENTION : La possibilité de défiscaliser en effectuant une déduction de charges est réservée aux personnes répondant au statut de LMNP qui ont opté pour le régime réel de déclaration (et non en faveur du régime micro-BIC). 

 

3° Le statut LMNP Censi-Bouvard

 

Un investissement dans une résidence de services (EHPAD, résidence étudiante, résidence sénior) permet également de bénéficier du statut de LMNP Bouvard Censi. 

 

Le régime Censi-Bouvard offre trois avantages aux personnes investissant dans une résidence de services : 

  • La possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien immobilier ; 
  • Une réduction d’impôt de 11% sur le prix d’acquisition du logement ;
  • La garantie des loyers issue du bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence de services.

 

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