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L'investissement locatif sous le régime du LMNP

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LMNP, un statut avantageux

Le statut LMNP peut s'appliquer lorsque nous sommes en présence d'une location meublée destinée à un tiers, qu'elle soit neuve ou ancienne.

À savoir que les locations meublées coûtent généralement plus cher que les locations vides.

Aussi, lorsque le bien immobilier se situe dans une résidence avec services (exemple : résidence étudiante ou pour séniors), c'est l'exploitant qui s'occupe de la gestion locative.

Au niveau fiscal, la mise en location ou en sous-location d'un bien meublé est considéré comme étant une activité commerciale. C'est donc dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) que seront classés les loyers perçus par le propriétaire de la location. A ce stade, deux régimes d'imposition vont pouvoir s'appliquer, au choix pour le bailleur d'appliquer l'un ou l'autre :

En effet, deux régimes fiscaux sont offerts aux personnes louant leur bien immobilier vide : 

  • Soit, la personne opte pour le régime forfaitaire (dit aussi micro-foncier). Dans une telle situation, le bailleur bénéficiera d’un abattement de 30 % sur ses revenus locatifs. 
  • Si la personne a, a contrario, opté en faveur du régime réel, elle pourra déduire ses charges liées à l’immeuble loué (travaux, intérêts d'emprunt, etc.) permettant de réduire la part imposable de ses revenus locatifs. Si l’imputation des charges crée un déficit foncier, ce dernier s’imputera sur les revenus globaux de la personne dans la limite de 10.700 € par an. Cette opportunité d’imputer le déficit foncier sur les revenus globaux n’est pas possible en matière de location meublée. 

L'investissement en LMNP et surtout en résidence peut permettre la récupération de la TVA pour le bien neuf qui serait situé dans une résidense proposant au moins 3 de ces 4 serrvices :

  • Accueil de la clientèle
  • Petit-déjeuner
  • Blanchisserie
  • Entretien des locaux

Les conditions pour bénéficier du statut LMNP

Tout d'abord, pour qu'une location soit considérée comme une location meublée, il faut que le bien loué soit équipé d'un mobilier qui serait adapté à la destination du bien.

Des seuils existent pour détreminer quel statut s'appliquera : soit celui de loueur en meublé professionnel soit celui de loueur non professionnel.

Le régime LMNP peut convenir à toute personne souhaitant à faire constituer une rente fiscalisée sur un long terme et cela peut être un très bon complément de revenu afin d'anticiper sa retraite car il permet de développer son propre patrimoine.

Pour profiter du régime LMNP, il y a certaines conditions à respecter notamment celles concernant les revenus : les revenus de la location meublée ne devront pas dépasser 23 000 euros par an ou 50% du CA de votre activité principale. S'il y a dépassement, alors le loueru sera considéré comme étant dans le régime d'un Loueur Meublé Professionnel.

Il y a également une obligation de déclaration de l'activité de LMNP au greffe du Tribunal de commerce : celle-ci doit être faite dans le lieu dont dépend le bien mis en location. Un numéro de SIRET sera délivrer à ce moment-là.

La tenue d'une comptabilité est nécessaire lorque le bien est sous le régime réel.

Dans le cas où le bien loué se trouve dans une résidence gérée, alors il y a un engagement de 9 ans minimum, c'est la durée du bail commercial qui s'applque avec l'exploitant).

 

Où investir en LMNP et quel bien choisir ?

Dans le cadre d'investissement locatif en loueur non professionnel, il est préférable de faire le choix d'un bien qui serait situé dans une grande ville pour optimiser les chances de location. Un studio ou un deux pièces sont les biens les plus recherchés, que ce soit par les étudiants ou par les cadres en déplacement.

Que ce soit dans l'ancien ou dans le neuf, le statut LMNP va permettre cet investissment. La location dans l'ancien suggère un bail civil pour l'occupant. Et dans le neuf, c'est souvent un bail commercial avec un exploitant d'une résidence qui sera suggéré.

Dans le neuf, généralement l'achat de logement s'effectue en résidence de services (étudiant, EHPAD, etc.), d'où la conclusion d'un bail commercial.

Et donc dans ce cas du logement neuf, il est possible de bénéficer du dispositif Censi-Bouvard.

Le régime Censi-Bouvard offre trois avantages aux personnes investissant dans une résidence de services : 

  • La possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien immobilier ; 
  • Une réduction d’impôt de 11% sur le prix d’acquisition du logement ;
  • La garantie des loyers issue du bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence de services.

Mais il est bien évidemment possible d'acheter un bien dans l'ancien et être sous le régime LMNP : il s'agit alors de parler de LMNP d'occasion.

Et ce marché présente également beaucoup d'atouts : tout d'abord, les prix sont plus abordables, la qualité de l'exploitation s'appréciera plus facilement par la personne qui souhaite acquérir le bien et cette dernière aura une grande visibilité sur la rentabilité de son investissement.

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