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Le comptable en matière de LMNP

Le statut de location meublée non professionnel (LMNP) est un régime qui va permettre la défiscalisation d'une partie des revenus locatif du fait du choix du régime réel.

La déclaration des charges au réel va s'accompagner d'une obligation comptables et donc d'un bilan comptable dans lequel seront détailler les amortissements et la production du compte résultat.

Souvent, l'idée d'effectuer ces démarches de façon autonome peut vous parâître être une bonne idée. Or, c'est aussi une fausse bonne idée et les coûts de choix peut être plus élevé que les coûts d'un expert. Nous vous exliquons pourquoi.

 

Le principe du LMNP réel

Une question récurrente se présente aux personnes propriétaires d’un bien immobilier souhaitant mettre ce dernier en location : quel régime choisir entre la location vide ou meublée, et surtout quel est le régime le plus rentable. 

Choisir de louer son bien immobilier en meublé sous le statut de loueur meublé non professionnel permet de soumettre les revenus tirés de la location au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). 

Ce régime est plus avantageux que le régime fiscal attaché à la location vide. Les revenus tirés de la location vide sont, en effet, imposés dans la catégorie des revenus fonciers, régime moins avantageux que le régime BIC. 

En effet, deux régimes fiscaux sont offerts aux personnes louant leur bien immobilier vide : 

  • Soit, la personne opte pour le régime forfaitaire (dit aussi micro-foncier). Dans une telle situation, le bailleur bénéficiera d’un abattement de 30 % sur ses revenus locatifs. 
  • Si la personne a, a contrario, opté en faveur du régime réel, elle pourra déduire ses charges liées à l’immeuble loué (travaux, intérêts d'emprunt, etc.) permettant de réduire la part imposable de ses revenus locatifs. Si l’imputation des charges crée un déficit foncier, ce dernier s’imputera sur les revenus globaux de la personne dans la limite de 10.700 € par an. Cette opportunité d’imputer le déficit foncier sur les revenus globaux n’est pas possible en matière de location meublée. 

La comptabilité sous le régime réel en LMNP est complexe et le risque d'erreur est trop élevé pour se passer d'un expert-comptable.

 

Coût et risques dans sa gestion seule d'une LMNP

Coût potentiel d'une comptabilité effectuée par soi-même

Depuis une loi de mai 2015, la déclaration en format papier n'est plus admise, il est désormais fait mention d'envoyer ses documents au service des impôts des entreprises (SIE) et non pas au centre des impôts avec lequel vous traitez habituellement.

La télétransmission voudrait que vous passiez par un prestataire qui vous factureras l'accès à un montant de 100€ environ, comme par exemple par teledec.

Il s'agit d'un montant assez conséquent lorsque nous le comparons avec devis fait par des exeperts-comptables, qui en plus, s'occupent de la tatalité des démarches, des productions de bilans et des résultats comptables.

Enfin, si vous faites le choix de la réalisation de la comptabilité LMNP de manière autonome, il y a un risque de changement d'avis au bout de quelques temps. Si tel est le cas, alors l'expert que vous chargerez pour cette mission devra reprendre avec vous toute la comptabilité depuis le début. Cela représente un travail sigificatif et le coût des factures sera le même que si vous aviez fait appel à un expert depuis le début.

Risques de contrôle élevés

Le fait d'effectuer sa comptabilité par soi-même augmente très largement les risques des contrôles et la majorité des comptables sont d'accord pour dire que la signature d'une liasse fiscale par un expert est reçu plus favorable par les services fiscaux (car c'est leur responsabilité qui est en jeu).

En effet, les calculs et les durées des amortissements, mais aussi les répartitions entre bâtiment et terrain sont des points très complixes : l'administration en a conscience car le risque d'erreurs est aussi plus élevé et donc il sera possible de faire plus de redressements lorsque le télédéclarant est particulier.

Enfin, dans le cas où il y aurait un contrôle, il vous sera demandé la présentation de la balance et des grands livres comptables, leur production nécessaitant un logiciel comptable.

Les éléments comptables qui sont demandés ici sont loin d'être intuitifs, ils sont complexes. La seule notice d'informations pour, par exemple un bilan simplifié, fait plus de 20 pages.

Une simple erreur peut avoir des conséquences sur long terme et il est possible de rester bloquer sur un régime micro pendant 2 ans, ce qui vous fera payer plus d'impôt.

Complexité et erreurs potentielles de la liasse fiscale LMNP

La déclaration comptable en LMNP la constituion de plusieurs CERFA dont la liste se trouve sur le site de teledec :

  • Déclaration de résultat, formulaire cerfa n°2031
  • Bilan simplifié, formulaire cerfa n°2033-A
  • Compte de résultat simplifié, formulaire cerfa n°2033-B
  • Immobilisations et amortissements, formulaire cerfa n°2033-C
  • Provisions et crédits d’impôts, formulaire cerfa n°2033-D
  • Valeur ajoutée produite, formulaire cerfa n°2033-E
  • Composition du capital social, formulaire cerfa n°2033-F
  • Filiales et participations, formulaire cerfa n°2033-G
  • Montant des crédits d’impôts éventuels, formulaire cerfa n°2069-RCI

 

Le comptable pour le LMNP : avantages et coûts

Le comptable vous fera finalement gagner du temps et  minimiser les risques d'erreurs grâce à son savoir faire et à son expérience : en effet, sa responsabilité civile professionnelle protège ses clients. Et le risque de se voir contrôler fiscalement par l'administration est très limité.

Aussi, le comptable a aussi comme rôle de vous conseiller sur différents montages qui peuvent s'avérer complexes : démembrement, location en indivision, LMNP à plusieurs (SARL de famille), etc.

MyFormality recommande donc clairement ce choix d'un comptable à ses clients. N'hésitez pas à nous contacter pour tout conseil ou pour la transmission d'un devis pour la réalisation de vos comptabilité et snas engagement.

 

Vous pouvez découvrir toutes nos offres conernant la LMNP juste ici.

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