La loi fiscale définie la location meublée comme étant le fait de mettre à disposition un local d'habitation qui comporte préalablement tous les éléments et meubles nécessaires pour permettre au locataire une occupation normale du bien.
Sur le plan fiscal, la location meublée est considérée comme une activité commerciale dont les revenus sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Cette activité locative, qui peut-être exercée ou non à travers une société, dispose d'un régime fiscal qui diffère donc de l'imposition des revenus issus de la location non meublée.
A ce titre, le régime d'imposition des biens mis en location meublée non professionelle (LMNP) peut être plus avantageux que celui de la location nue et peut se réveler comme une réelle opportunité notamment au regard des divers cas d'éxonération des locations meublées.
Afin de comprendre le barème d'imposition des locations meublées en 2021, concernant l'imposition des locations de chambres meublées chez l'habitant ou non, dans la résidence principale ou non, l'imposition des locations meublées de tourisme, l'imposition de la location des maisons meublées, mais encore la différence entre le régime réel d'imposition et le micro bic, voici un article donnant les pistes de compréhension de chacun des régimes fiscaux et les modes de calcul afin de saisir les bases de l'imposition des locations meublées ocasionnelles, professionnelles ou non.
I) Les différentes exonérations en matière de location meublée
L'administration fiscale prévoit que les recettes tirées de la location meublée de certains immeubles ne seront pas imposables s'ils remplissent certaines conditions. Ces conditions sont listés dans le décret du 31 janvier 2015 qui fixe la liste des éléments de mobilier devant être présents dans un logement meublé.
A) La necessité de louer un immeuble effectivement meublé
La première condition concerne le fait que l'immeuble en question doit être meublé au sens du décret n° 2015-981 qui prévoit dans quelle mesure un bien pourra être effectivement considéré comme tel.
B) Les différents types de biens meublés exonérés
Lorsque le bien est meublé au sens du décret, l'exonération des recettes tirés de la location de ce dernier sera complètement effective lorsque le bien loué est :
- Une pièce ou une partie de la résidence, lorsque les recettes perçues sont inférieures ou égales à 760 euros par an, que ce type de location est habituel pour l'hôte et que la pièce louée ne constitue pas le domicile du locataire.
C'est l'exemple de la location de chambre meublée - En effet, lorsque le contribuable loue une de ses pièces en tant que chambre d'hôte, il sera exonéré d'impôt sur les recettes tirées de cette activité locative dès lors qu'il ne perçoit pas plus de 760 euros TTC par an.
- Une pièce ou une partie de la résidence principale lorsque cette dernière constitue également la résidence principale du locataire et que le prix de la location est fixé raisonablement.
II) Le régime d'imposition des locations meublées non professionelles.
En tout état de cause, lorsque le contribuable est qualifié de loueur en meublé non professionel, il sera imposé de la manière suivante sur les revenus qu'il perçoit de cette acitvité.
A) Les conditions relatives à la qualification du loueur en meublé non professionnel
Pour être considéré comme un loueur en meublé non professionnel, le code général des impôts donne deux conditions cumulatives :
- Il ne faut pas que les recettes annuelles totales procurées par l'activité locatives (charges et taxes comprises), appréhendées au niveau du foyer fiscal soient supérieures à 23 000 euros. Pour trouver ce montant, il faut donc additioner les recettes locatives perçues par chacune des personnes du foyer fiscal au cours de la même année civile (du 1er janvier au 31 décembre de l'année précédent la déclaration d'impôt).
- Si le précédent point est réalisé, il ne faut alors pas que le montant des recettes excède le montant total de toutes les autres rémunérations perçues par le foyer fiscal.
Si et seulement si les deux conditions précédentes sont réunies, le contribuable peut se voir appliquer le régime du loueur en meublé non professionnel, dans le cas contraire il retombera dans la catégorie du loueur en meublé professionnel et se vera appliquer un autre régime d'imposition.
Si le le contribuable entre dans la catégorie du loueur en meublé non professionnel il pourra bénéficier du régime ci-après détaillé II).
B) Le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel
Les revenus tirés de la location meublée non professionelles doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui prévoit deux régimes fiscaux :
- Le régime micro BIC qui permet de pratiquer un abbatemment forfaitaire de 50% du montant des recettes à déclarer qui passe à 71% en cas de location d'un bien meublé entrant dans la catégorie de bien touristique.
- Le régime réel simplifié qui permet de pratiquer un amortissement de la valeur du bien, des meubles qu'il contient, des travaux et qui permet également de déduire toutes les dépenses en lien avec l'activités. Ces dépenses peuvent être relatives aux frais d'acquisition, aux charges de copropriété etc.
III) Incidences du statut LMNP sur le régime des déficits et l'imposition des plus values
Il convient enfin de détailler les incidences de ce statut sur le régime des déficits éventuelles causés par l'activité locative mais encore sur l'impositon des plus-values en cas de revente du bien.
A) Le traitement des déficits
Lorsque le contribuable déclare ses recettes au régime réel simplifié et constate un déficit, il pourra le reporter pendant 10 ans sur ses futurs bénéfices d'activité LMNP.
B) L'imposition des plus-values
Le régime applicable, lorsque le loueur en meublé non professionel réalise une plus-value de cession sur un bien meublé, est celui des plus-values des particuliers.
Ainsi, le montant de la plus-value brute sera le résultat de la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition. La plus-value nette quant à elle correspondra au montant de la plus-value brute après abattements par année de détention. La plus value sera complètement exonéré après 22 ans de détention.
La plus-value nette ainsi trouvée sera taxée au taux de 19% auquel s'ajoute 17,2% de prélèvements sociaux.
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