Le LMNP qui signifie Loueur en Meublé Non Professionnel est un statut fiscal qui permet d'obtenir de nombreux avantages comme celui de diminuer la charge fiscale des particuliers concerant les loyers perçus à l'issue de la mise en location de leurs biens meublés.
Pour bénéficier de ce statut de LMNP, le propriétaire du bien immobilier doit réunir certaines conditions pour la location meublée, telles que :
- exercer l'activité de location à titre non professionnel, pour cela il faut que :
- Les revenus de la location meublée ne dépassent pas 23 000 euros par an ou 50% du CA l'activité principale du foyer fiscal.
- L'usage qui sera fait de ce bien peut être saisonnier (résidence de tourisme), temporaire (résidence d'affaires) ou permanent (résidence étudiante, senior, EHPAD).
- Le bien loué en tant que meublé doit en outre respecter les conditions pour ce type de location, c'est-à-dire être composé des équipements nécessaires à la vie quotidienne (lit, cuisine équipée, ameublements etc.).
Le marché de la revente de biens LMNP/LMP
La revente de biens LMNP a été estimé, en 2020, entre 2500 et 3000 lots : soit un volume en euros estimé également entre 250 et 300 millions d’euros.
Les 5 critères pour bien vendre un appartement « d’occasion » :
De nombreuses raisons peuvent amener des propriétaires à revendre un bien LMNP, cela peut être lié aux aléas de la vie (perte d’emploi, décès, etc.) ou encore les choix économiques (opérations patrimoniales ou fiscales etc.).
L’estimation d’un bien LMNP repose alors sur 5 critères :
- L’emplacement du bien (selon les besoins des locataires) ;
- La profitabilité du bien (prise en compte des comptes d’exploitation) ;
- La qualité de l’exploitant (comportement, expertise et finances) ;
- La solidité et la clarté du contrat de bail (cautions, clauses, durée, charges etc.) ;
- L’état du bien (autorisations et normes de respect).
Les biens mis en vente sur le marché secondaire
Sur le marché de revente LMNP, les biens proposés par les différents opérateurs sont les suivants :
- Résidences étudiantes (45%)
- Résidences seniors (13%)
- EHPAD (40%)
- Résidences de tourisme/affaires notamment depuis la crise que nous traversons du fait de la pandémie, beaucoup de personnes revendent leur bien.
Dans 95% des cas, les biens remis en vente ont un âge supérieur à 5 ans et les valeurs moyennes peuvent sont estimées entre 60 000 et 100 000 euros pour des résidences pour étudiants et entre 100 000 et 180 000 euros pour des résidences seniors.
Le bon moment pour vendre un bien LMNP
L’un des facteurs à prendre en compte au moment de la revente d’un bien, c’est celui du renouvellement du bail car il correspond à un moment optimum. Un acheteur sera plus tenté d’acquérir un bien dont le prix est optimisé pour le vendeur si ce dernier lui offre une bonne sécurité : car avant tout, l’acheteur cherche un investissement LMNP sécurisé.
Dans le cas où il y a sorti du dispositif Censi-Bouvard, ces mêmes questions seront abordées mais avec plus de pertinence.
Pour rappeler ce dispositif offre trois avantages aux personnes investissant dans une résidence de services :
- La possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien immobilier ;
- Une réduction d’impôt de 11% sur le prix d’acquisition du logement ;
- La garantie des loyers issue du bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence de services.
LMNP : les plus-values
En cas de revente, les plus-values sont calculées pareillement que pour les cessions immobilières de particuliers.
Pour une résidence de services et pour les valeurs de calculs, les valeurs de vente et d’achat sont considérées HT et pas TTC.
Aussi, les frais de commercialisation qui sont payés au moment de l’achat du bien LMNP sont intégrés dans le calcul.
Une fois la vente effectuée, la plus-value est calculée et payée directement par le notaire au trésor de l’office notarial.
Les points de vigilances
En tant que vendeur sur le marché LMNP d’occasion, il y a plusieurs points importants à prendre en compte :
- Il faut s’assurer que l’acheteur reprend le bail commercial et s’assurer également de sa compréhension vis-à-vis de son engagement sur la TVA.
- Il faut s’assurer que les obligations d’inscription concernant la taxe à la valeur ajoutée sont bien remplies.
- Il faut communiquer sur les échanges avec les exploitants et ne jamais omettre les éventuelles demandes (changement de meubles, renouvellement de bail, gros travaux, etc.).
- Il faut être le plus transparent possible sur tout changement (départ du gestionnaires, conformité, plan travaux, etc.).
- La règle des 9 ans doit toujours être vérifiée pour préserver les avantages fiscaux du fait du dispositif Censi-Bouvard.
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