Calcul des revenus fonciers : Régime réel d'imposition
Chaque année, le contribuable se doit de calculer le montant de ses revenus fonciers nets, afin d'établir sa déclaration de revenus. Pour cela, il convient de connaître les diverses et nolmbreuses règles fiscales qui permettent parfois de déduire certains montants auxquels le contribuable n'aurait pas pu penser seul.
Chaque année alors, nous recevons de nombreuses questions telles que " Comment calculer les impôts des revenus locatifs ?" " Comment déclarer les revenus fonciers au réel ?"
C'est la raison pour laquelle cette fiche proposera une méthologie simple et efficace permettant non seulement de comprendre cette méthode de calcul et de savoir quels sont les revenus et les charges qui doivent être prises en compte dans le caclul des revenus fonciers au régime réel d'imposition.
Dans un premier temps, il convient de donnier la Définition des revenus fonciers : Les revenus fonciers peuvent être définis comme étant les revenus qui sont tirés des immeubles mis en location vide.
Le régime réel d'imposition quant à lui est une méthode de calcul qui permet de trouver le résultat imposable en opérant la déductibilité des charges sur les recettes.
Ainsi le revenu foncier net imposable (régime réel) = Montant total Recettes locatives - Charges totales engagées dans le cadre de la mise en location.
Le montant total des recettes locatives s'obtient en faisant la somme de tous les loyers perçus.
La déclaration de revenus fonciers au régime réel, se fait en principe par immeuble sur la l'imprimé CERFA 2044.
Ainsi, concernant les charges, pourront êtres déduites de chaque immeuble :
- Les charges dites d'adminsitrations et de gestion de l'immeuble:
Ces charges concernent celles qui sont engagées dans la gestion de l'immeuble tels que par exemple, les honoraires payés à un comptable, à un syndic de copropriété, rémunérations versées à un concierge, les frais de procédures engagées dans le cadre de l'activité locative.
- La déduction de 20 euros par immeuble : En sus de ces charges, l'adminsitration fiscale autorise la déduction de 20 euros par immeuble.
- Les primes d’assurance : Ces primes sont celles qui sont engagées par les propriétaires pour assurer le logement, mais également les primes d'assurance dites "loyers impayés". Ces primes peuvent être déduites du montant des revenus chaque année.
- Les dépenses de réprations, d'entretien et d'amélioratiton : Ce sont les dépenses engagées, non pas dans le but de rénover, mais bien de réparer, d'améliorer ou pour entretenir. Il s'agit par exemple, de raffraichir une peinture usée, de changer les canalisations en cas de fuite afin de permettre tout simplement au locataire de vivre dans un immeuble décent. En revanche, si le propriétaire souhaite rénover l'appartement déjà en bon état, il ne pourra pas envisager la déduction de frais n'étant pas considérés comme étant strictement nécéssaires.
Lorsque ce type de dépense est engagée, il est impératif de conserver les factures, afin de pouvoir répertiorité sur la déclaration, le nom des entreprises ayant effectuées les tâches, ainsi que le montant exacte des prestations.
- taxe foncières, taxes annexes, ordures ménagères : Le propriétaie peut déduier la taxe foncière afférante à l'immeuble loué des revenus fonciers mais égalemetn la taxe des ordures ménagère lorsque celle-ci n'a pas été mise à la charge du locataire. Autrement dit, si le locataire paye la TEOM, le propriétaire ne pourra pas l'imputer de ses revenus fonciers.
Les dépenses précités, sont les principales dépenses déductibles que peuvent avoir les propriétaire dans le cadre de leur déclaration de revenus foncier au régime réel.
Toutefois, il est également possible de déduire, dans le cadre des immeubles en copropriété, les frais de syndics et les provisions pour charges engagées dans le cadre de la corporpriété.
En outre, il est possible de déduire la fration des intérets d'emprunt ayant été engagéés pour l'achat de l'immeuble mis en location. En principe, la banque remet chaque année aux propriétaires un document relevant le montant annuel des intérêts d'emprunt déductibles fiscalement et pouvant être relevés sur la déclaration 2044. Lorsque cela n'est pas le cas, il revient au propriétaire de se retourner vers la banque afin de se procurer ledit document.
Il est très important, dans la gestion de ses immeubles locatifs de conserver toutes les factures et toutes les preuves des charges qui pourraient être demandées par l'administration fiscale en cas de contrôle.
La déclaration de revenus foncier est un travail fastidieux dont les erreurs sont nombreuses. C'est la raison pour laquelle, cette déclaration nécessite une certaine rigueur lors de son élaboration.
Ainsi, en cas de doute, il ne faut pas hésiter à contacter un avocat fiscaliste afin de vous aider.