Intérêts d'emprunt déductibles des revenus fonciers
Dans le cadre de la déclaration au régime réel des revenus fonciers, il est offert au contribuable la possibilité de déduire certaines charges afin de diminuer le revenu net foncier qui viendra s'ajouter aux autres revenus du contribuable lors de sa déclaration de revenus annuelle.
Chaque année, les contribuables propriétaires de biens se demandent comment calculer les intérets d'emprunt à déclarer et où déduire les intérêts d'emprunt locatif ?
Pour répondre à ces questions, il convient de rappeler que, premièrement, parmi les charges déductibles des revenus fonciers, se trouve la déductibilité des intérêts d'emprunt.
Ces intérêts d'emprunt sont les intérêts relatifs à des emprunts ayant été contracté lors de l'acquisition du bien ou bien au cours de la vie du bien afin d'effectuer sur ce dernier certains travaux ( par exemple, un prêt contracté afin de permettre la réfection d'un toît). Dès, lors ces intérêts seront des charges déductibles si et seulement si, ils ont été contracté dans le cadre d'activités dont découlent des revenus fonciers.
Il en découle dès lors que les intérets engagés pour la rénovation ou l'achat de bien ayant une utilisation purement privée par le propriétaire ne pourront jamais faire l'objet de déduction sur la déclaration fiscale.
Quels sont les intérêts déductibles ?
Comme vu précédemment, ce sont ceux qui sont afférants à chacun des crédits engagés dans la constitution d'un patrimoine qui sera mis en location.
Exemple :
- Les intérêts d'emprunt concernant un crédit effectué pour l'achat d'un appartement à Cannes ou dans tout autre ville qui sera mis en location = Déductible. ( Effectivement, le caractère de l'activité locative permet d'ouvrir le droit à la déductibilité des intérêts d'emprunt).
- Les intérêts d'emprunt afférant à un crédit effectué pour l'achat d'une résidence secondaire au Maroc ou en France ou dans tout autre pays : Non déductible. En effet la résidence secondaire ayant un usage purement privé ne permettra pas la possibilité de déduire les intérêts d'emprunt relatifs au crédit contracté).
En outre, les intérêts d'emprunt relatifs à des crédits engagés pour effectuer des réparations dans l'immeuble mis en location seront également déductibles. Cela ne sera pas le cas pour les travaux effectués dans des résidences à usage privé du propriétaire ( à savoir, dans sa résidence principale ou dans sa résidence secondaire non mis en location).
Exemple :
- Les intérêts d'emprunt liés à un crédit effectué par le propriétaire afin de procéder à la mise aux normes du circuit électrique, de l'isolation de l'appartement.
- Tout autre intérêt d'emprunt liés à un crédit dont le montant aura permis de réparer des choses dans l'immeuble mis en location.
En conclusion : les intérêts d'emprunts sont déductible à partir du moment où l'emprunt a été fait et a été effectivement utilisé soit pour acquérir un bien qui sera mis en location soit pour effectuer toute réparation lourde sur ce bien.
Comment calculer le montant annuel déductible ?
En principe, lorsque le crédit à été accordé sur plusieurs années et fait l'objet d'annuité d'ammortissements. Les intérêts déductibles sont ceux qui sont relatifs au montant payé par an.
En principe, la banque remet à disposition des propriétaires un document dans lequel le montant annuel des intérêts déductibles a déjà été calculé et n'a plus qu'à être reportée dans la case de la déclaration des revenus fonciers.
Si la banque ne vous a pas remis ce document et que vous souhaitez vous-même faire le calcul du montant déductible, il suffira de savoir quel est le montant total des intérêts "déductibles" engendrés par le crédit et ensuite faire un ratio permettant de trouver le montant déductible annuellement en fonction de la durée du crédit.
Toutefois, faire ce calcul soit-même est assez risqué car l'adminsitration fiscale peut vous demander des justificatifs et les erreurs sont nombreuses. C'est la raison pour laquelle il convient par priorité de demander la remise du document à la banque au sein de laquelle le crédit à été contracté et sinon de consulter un avocat fiscaliste afin qu'il vérifie votre calcul.
En tout état de cause, le montant calculé permettra de diminuer le montant des revenus fonciers lorsque ces derniers sont déclarés au régime réel. C'est la raison pour laquelle il est important, lorsque vous souhaitez déclarer vos revenus en micro-foncier de vérifier l'importance du niveau des intérêts d'emprunt afin de voir s'il n'est pas plus avantageux d'opter pour le régime réel.