Plus value immobilière sur résidence principale
La plus value immobilière sur la résidence principale est la plus value qui est constatée lorsque les propriétaires cèdent leur résidence principale.
En raison de ce caractère, la plus-value qui peut être constatée si le prix de cession est supérieur au prix d'acquisition est soumise à un régime fiscale qui peut être favorable pour les propriétaires du bien.
Lorsqu'on évoque le sujet d'une plus-value immobilière sur résidence principale le premier sujet concerne l'imposition de cette plus-value et ainsi le montant de l'impot sur la plus value. Les contribuables se demandent aussi souvent comment ne pas payer de plus-value sur la résidence principale ou bien qui doit payer la plus-value et quand ils doivent payer cette plus-value.
I) Quand paye-t-on une plus-value sur un bien immobilier ?
Rappelons qu'une plus-value est constatée lors de la cession d'un bien, lorsque le prix de cession du bien est supérieur au prix d'acquisition.
Une plus value immobilière est la plus-value afférante à la cession d'un bien immobilier.
En principe, toutes les plus-values immobilières sont imposables dès leur réalisation soit sur le montant total de la plus-value, soit sur un montant minoré ( notamment lorsque sont appliqués les abbatement pour durée de détention du bien).
Ce principe connait des exceptions et notamment celle qui concernent la plus-value immobilière sur résidence principale.
C'est ainsi que sera détaillé ce régime ci-après.
II) Le régime d'imposition de la plus value immobilière sur résidence principale
En principe, et comme vu précédemment, lorsqu'un contribuable cède un bien immobilier il devient automatiquement redevable de la plus-value qui est constatée lors de la cession du bien. La plus value doit être payée l'année de la réalisation de la vente auprès de l'adminsitration fiscale.
Toutefois, il existe une exception qui fait que la vente de la résidence principale et donc la plus-value constatée lors de cette vente n'est pas soumise à imposition : elle est exonérée.
Cette exonération est valable pour toute vente afférante à une résidence principale sans limitation, c'est à dire qu'un propriétaire pourrait acheter chaque année une résidence de ce type, la revendre en constatant une plus-value, en racheter une nouvelle, la revendre à nouveau avec plus-value sans pour autant être redevable d'un quelquonque impôt.
Toutefis cette exonération ne sera pas applicable à la cession de tout autre bien immobilier tels que des résidences secondaires ou bien des immeubles aquis dans le cadre d'investissements locatifs.
III)Le calcul de la plus-value
Le montant de la plus-value est égal au prix de cession diminué du prix d'acquisition, autrement dit prix de vente - prix d'achat. Ces prix peuvent être corrigés et augmenté ou diminués de certains frais d'acquisition ou de cession afin de venir diminuer la plus-value. Cela dans le cadre d'une cession de residence principale n'a pas grand intérêt puisque le montant de l'impôt est nul du fait de l'exonération.
Toutefois ces correctifs peuvent avoir une influence certaine sur les déclarations de plus-value afférantes à des résidences secondaires ou tout autre bien immobiliers acquis par le propriétaire et revendus par lui.
IV) Quand déclarer sa plus-value
Le fait que la plus-value soit exonérée ne signifie pas l'absence d'obligation déclarative de cette plus-value.
Effectivement le contribuable est dans l'obligation de déclarer la réalisation de sa plus-value immobilière sur résidence principale auprès de l'administration fiscale. Cette déclaration se fait en principe grace au dépot d'un imprimé CERFA lors de la réalisation de la vente et doit en principe être en outre reportée dans la déclaration de revenu, lors de la période déclarative.
Cela permet à l'adminsitration de savoir qu'un bien a été vendu et de justifier pourquoi la plus-value, le cas échéant n'a pas été soumise au paiement d'un impôt.
Si l'administration à une doute sur le caractère de résidence principale, elle pourra revenir vers le contribuable et le questionner afin d'obtenir divers éclaircissement et de juger si l'exonération était bien applicable à la plus-value réalisée.
--> Si vous décidez de céder un bien immobilier, résidence princiapale, secondaire ou immeubles acquis dans le cadre d'investissements locatifs et que vous vous posez des questions sur le régime fiscal applicable, vous pouvez nous contacter afin d'être mis en relation avec un avocat fiscaliste afin de vous aiguillez au mieux sur la question.