Loyer commercial impayé : Quelles sont les solutions ?

Le loyer commercial impayé est un problème courant pour les propriétaires commerciaux. Lorsque un locataire ne paie pas le montant du loyer convenu par le contrat établi entre les parties, cela peut entraîner des difficultés financières et des pertes de revenus considérables pour le bailleur. Il existe de nombreux moyens d'empêcher un impayé ou de résoudre ce type de conflit, notamment : la négociation avec le locataire, le recours à la justice civile, ainsi que les saisies-arrêts sur salaire et/ou comptes bancaires. 

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Définition du Bail commercial

Le bail commercial, connu aussi sous le nom de "bal 3-6-9", est un contrat de location établi entre le locataire et le bailleur pour l'exploitation d'un local commercial, artisanale ou industrielle. Dès la signature du contrat, ce bail bénéficie du statut des baux commerciaux.

Les conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux

Il y a quatre conditions pour que le statut des baux commerciaux s'applique :

• Le contrat de bail : c'est le fait que le bailleur puisse fournir à son locataire un local à exploitation commerciale et que le locataire à son tour, paye le loyer convenu. 
• L'existence d'un local ou d'un immeuble qui doit servir soit à usage commercial, artisanal ou industriel : il faut que le locataire s'assure que le local présente un caractère permanent et stable, que le bailleur ne puisse pas pouvoir déplacer le local à son bon vouloir. 
• L'exploitation d'un fonds de commerce dans le local : le statut des baux commerciaux s'applique si le fonds de commerce exploite les lieux. De ce fait, le fonds de commerce doit être exploité de façon effective, c'est-à-dire, de façon réelle. 
• Le locataire doit être immatriculé au registre des commerces et des sociétés : Il est exigé que le locataire soit enregistré soit au RCS (Registre du commerce et des sociétés) ou au RNE (Registre national des entreprises) pour obtenir le renouvellement de son bail à l'échéance. L'inscription au RCS ou au RNE est requise pour toutes les personnes qui exercent une activité commerciale. Pour les personnes physiques ou les sociétés qui exercent une activité artisanale et qui n'emploient pas plus de 10 salariés, l'inscription au RNE dans le secteur des métiers et de l'artisanat est obligatoire. En outre, si plusieurs locataires exploitent le fonds de commerce, chacun d'entre eux doit être immatriculé au RCS ou au RNE.
   

L'avantage de ce statut des baux commerciaux est qu'il a pour objectif de protéger et sécuriser la relation entre le locataire et le bailleur, une protection plus élevée par rapport aux baux traditionnelles. Pour le locataire, ce statut permet qu'il ait droit au renouvellement du contrat à l'issue d'un terme de 9 ans, ainsi qu'au versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement ou à la révision du loyer tous les 3 ans ou en fonction d'une clause d'échelle de mobilité. 

En ce qui concerne le bailleur, avec ce statut, il n'est pas possible pour le locataire résilié le bail avant la fin de chaque cycle de trois ans. En effet, la durée d'un bail commercial étant à priori de neuf (9) ans, le locataire ne pourra résilier le bail avant une période de 3 ans. Aussi, concernant le loyer, il doit être payé en avance pour une période de 3 ou 6 mois. Dans certains cas, le propriétaire du local objet du bail peut exiger le paiement d'un pas-de-porte.

L'obligation de paiement de loyer et la question de quittance

Le paiement du loyer est l'une des obligations principales du locataire déterminée par l'article 1728 du Code civil. Il lui incombe d'honorer cet engagement sous peine de résiliation du contrat de bail et aussi d'éventuelles poursuites judiciaires de la part du bailleur. Il convient de noter que les régimes des baux commerciaux ou professionnels ne prescrivent pas les modalités de paiement (notamment la date et la fréquence) qui doivent être respectées. Ces dernières doivent être déterminées en commun accord entre le bailleur et le locataire, puis consignées dans le contrat de location.

Le paiement du montant du loyer et la date figurent sur le contrat de bail commercial. Le baillleur envoie au locataire un avis d'échéance qui mentionne le montant à payer et la date d'exigibilité du loyer commercial. Il peut être envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception en cas de non-paiement. 

En revanche, le locataire peut demander une quittance de loyer commercial au bailleur, qui atteste le réglement du montant dû. Cette quittance est délivrer de façon gratuite. Il convient de noter que le locataire ne peut exiger de remise de quittance en cas de paiement partiel du loyer.

Comment se protéger contre le risque de loyer commercial impayé ?

De nombreuses solutions se présentent au bailleur afin qu'uil puisse se protéger contre le risque de loyers commerciaux impayés, notamment l'exigence de certanes garanties comme le dépôt de garantie ou le cautionnement d'un tiers.

Le montant du dépôt de garantie pour un loyer commercial est librement fixé par les parties au contrat de bail. Dans la pratique, il est courant que le dépôt de garantie représente le montant correspondant à trois (3) mois de loyer hors charges pour une location commerciale. 

Le bailleur peut toutefois ne pas exiger un dépôt de garantie supérieur à deux trimestres de loyer, conformément à l'article L. 145-16-2 du Code de commerce. Par ailleurs, le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai maximal de deux (2) mois après la fin du bail, après déduction des sommes éventuellement dues par le locataire au titre des loyers, des charges ou des réparations locatives.

Il est possible d'envisager une solution supplémentaire pour faire face aux impayés de loyers dans un bail commercial ou professionnel, qui consiste à inclure une clause résolutoire dans le contrat de bail. Cette clause autorise le bailleur à demander la résiliation automatique du bail en cas de premier loyer impayé.

La procédure de mise en œuvre de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial ou professionnel

la clause résolutoire est une disposition qui peut être incluse dans un bail commercial afin de permettre au bailleur de mettre fin au contrat en cas de manquement du locataire à ses obligations. En général, la clause résolutoire est activée en cas de non-paiement des loyers ou des charges locatives.

Pour être valable, la clause résolutoire doit être stipulée de manière précise et claire dans le contrat de bail. Elle doit notamment préciser les conditions dans lesquelles elle s'applique, ainsi que les délais accordés au locataire pour régulariser sa situation avant que la résiliation ne soit effective.

La procédure des  recouvrements des loyers impayés se déroule en deux étapes distinctes. Le bailleur envoie au locataire un commandement de payer, par le biais d'un huissier de justice. À réception de ce document, le locataire dispose d'un mois pour régulariser sa situation en payant les sommes dues, ou pour demander un délai de paiement auprès du juge (selon l'article L.145-41 du Code de commerce). Si ce délai est accordé, la dette pourra être étalée sur une durée maximale de deux ans (conformément à l'article 1244-1 du Code civil). En cas d'absence de régularisation ou de demande de délai, le bail sera résilié automatiquement et de plein droit.

Ensuite, le bailleur peut ensuite saisir le trubunal de commerce pour constater la résiliation du bail, obtenir le règlement des loyers impayés ou procéder à l'expulsion du locataire. Dans ce cadre, le locataire peut encore demander un délai de paiement s'il ne l'a pas fait précédemment, afin de pouvoir échelonner les arriérés. Le délai accordé permet alors de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il est à noter que la mise en œuvre de la clause résolutoire ne dispense pas le bailleur de respecter les formalités légales et les délais prévus par la loi pour mettre fin au bail commercial. Par ailleurs, le locataire dispose d'un droit de réponse et peut contester la mise en oeuvre de la clause résolutoire devant le tribunal compétent.

L'absence de la clause résolutoire dans un bail commercial

Si le bail commercial ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur peut toujours demander la résiliation judiciaire du contrat. Cependant, le juge peut refuser cette demande, même si le locataire est clairement en faute. Le tribunal devra évaluer la gravité des faits pour déterminer si la résiliation est justifiée. Des facteurs tels que le nombre et la fréquence des retards de paiement et la bonne ou mauvaise foi du locataire seront pris en compte.

Si le locataire a un seul paiement en retard, le tribunal pourra refuser la résiliation, mais s'il y a des retards répétés et injustifiés, la résiliation pourrait être accordée. En outre, si le locataire régularise la situation, même après avoir été assigné en justice, le tribunal peut refuser la résiliation. Enfin, le tribunal peut accorder un délai au locataire pour qu'il puisse régulariser ses paiements en retard.

Comment récupérer des loyers commerciaux impayés ?

Pour récupérer des loyers commerciaux impayés, il est recommandé de suivre les étapes suivantes :

• Envoyer un courrier de mise en demeure : la première étape consiste à envoyer une mise en demeure au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, en lui demandant de régler les loyers impayés dans un délai précis, qui est généralement de 15 jours. Cette mise en demeure doit mentionner le montant des loyers impayés, les pénalités de retard et les intérêts de retard applicables.
• Mettre en place une procédure de recouvrement amiable : si la mise en demeure n'aboutit pas, il est possible de mettre en place une procédure de recouvrement amiable. Cette procédure peut être effectuée par un huissier de justice ou une société de recouvrement. Elle consiste à négocier avec le locataire un plan de remboursement des loyers impayés.
• Intenter une action en justice : si les tentatives de recouvrement amiable n'aboutissent pas, il est possible d'intenter une action en justice. Le bailleur peut demander au tribunal de prononcer la résiliation du bail commercial et d'ordonner l'expulsion du locataire. Il peut également demander la saisie des biens du locataire ou la saisie de son compte bancaire.
• Faire exécuter la décision de justice : si le tribunal rend une décision favorable au bailleur, celui-ci doit la faire exécuter en faisant appel à un huissier de justice. Celui-ci peut procéder à l'expulsion du locataire et récupérer les sommes dues.

Quels recours en cas de loyers impayés ?

En France, en cas d'impayé de loyer commercial, le bailleur a plusieurs recours :

• La mise en demeure : Le bailleur peut envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au locataire afin de le sommer de régler le loyer dans un délai précis, généralement de 15 jours.
• Si la mise en demeure ne donne pas de suite, le bailleur peut envoyer au locataire un commandement de payer. 

  Un commandement de payer est une procédure juridique utilisée par un propriétaire commercial pour exiger le paiement des loyers impayés de la part d'un locataire commercial. Cela peut se produire lorsque le locataire ne paie pas le loyer en temps voulu ou ne paie pas la totalité du loyer dû.

  Le commandement de payer est une notification écrite qui informe le locataire qu'il doit payer le loyer en souffrance dans un délai spécifié, généralement de 30 jours. Si le locataire ne paie pas le loyer dans le délai imparti, le propriétaire peut entamer une procédure judiciaire pour récupérer les loyers impayés ou demander la résiliation du bail commercial.

•  La saisie conservatoire : si la mise en demeure ne produit pas de résultats, le bailleur peut faire une demande de saisie conservatoire auprès du juge. Cette procédure permet de bloquer les comptes bancaires du locataire ou de saisir ses biens mobiliers, tels que du matériel ou des stocks, afin de garantir le paiement du loyer.

• La résiliation judiciaire du bail : si le locataire ne règle pas ses loyers malgré la mise en demeure et la saisie conservatoire, le bailleur peut saisir le tribunal pour demander la résiliation judiciaire du bail commercial. Cette procédure peut être longue et coûteuse, mais elle peut aboutir à l'expulsion du locataire et à la récupération du local.

• La clause résolutoire : si le bail commercial contient une clause résolutoire, le bailleur peut l'invoquer en cas d'impayé de loyer pour résilier le bail. Cela permet au bailleur de récupérer rapidement le local sans avoir à saisir le tribunal.

Il convient de noter que ces recours sont encadrés par la loi et que certaines formalités doivent être respectées pour les mettre en œuvre.

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